사건개요
사건번호: 2024타경124272
관할법원: 서울중앙지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 서울특별시 관악구 봉천로 544-9, 2층202호
감정가: 478,000,000원
최저가: 305,920,000원
매각기일: 2026.08.04
진행상태: 유찰 2회, 최저가 64%
이번 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 있는 샤로수메이플 2층 202호 다세대 주택입니다. 법원 자료 기준 토지는 약 6.41평, 건물은 약 9.06평으로 확인되며, 감정가는 478,000,000원, 최저가는 305,920,000원입니다. 현재 원문상 2회 유찰로 표시되어 있어 최초 감정가 대비 64% 수준에서 다음 매각이 진행되는 구조입니다.
소재지는 관악구 봉천로 544-9로 확인됩니다. 봉천동은 서울 관악구 내 주거 밀집도가 높은 지역 중 하나이므로 실제 입지 판단은 도로 접근성, 주변 생활편의시설, 대중교통 이용 동선, 건물 진입 상태를 함께 확인해야 합니다. 다만 원문에는 역세권 여부, 학군, 상권 거리, 주차 가능 여부 같은 세부 입지 정보가 제공되지 않았으므로 이를 단정해서 판단하면 안 됩니다.
물건 종류는 다세대 주택입니다. 다세대 물건은 같은 건물 안에서도 호실 위치, 전용면적, 계단 폭, 채광, 누수, 소음, 관리 상태에 따라 실제 선호도가 크게 달라질 수 있습니다. 이번 물건은 2층 202호로 표시되어 있으므로 현장에서는 계단 이용 편의, 복도 상태, 외벽과 창호 상태, 주변 건물과의 간격, 일조와 통풍 조건을 확인하는 것이 필요합니다.
감정가와 최저가 차이가 있는 물건이라고 해서 곧바로 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 감정 시점, 주변 거래 사례, 건물 연식, 내부 수리 필요성, 점유 관계, 명도 비용, 취득 후 보유 비용이 함께 반영되어야 실제 입찰가 판단이 가능합니다. 특히 서울 지역 소형 주거 물건은 관심이 몰릴 수 있으나, 권리관계와 현장 상태를 확인하지 않은 입찰은 위험할 수 있습니다.
소재지 지도
권리분석에서는 먼저 등기부상 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부를 확인해야 합니다. 원문 데이터만으로는 근저당, 가압류, 압류, 임차권등기, 전세권, 가처분 등 세부 권리 내역이 모두 제시되지 않았습니다. 따라서 입찰 전에는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다.
임차인과 점유자 확인도 중요합니다. 다세대 주택은 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 가족 또는 제3자인지에 따라 명도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다. 전입세대열람, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 대항력 성립 여부는 반드시 확인해야 하며, 원문에 드러나지 않은 점유관계가 있을 수 있습니다.
리스크 점검도 빼놓을 수 없습니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전후로 이해관계인의 변제나 취하, 변경, 연기 가능성도 있으므로 법원 서류를 최신 기준으로 다시 확인하고 전문가 검토와 상담을 받는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 현장 방문을 통해 건물 외관과 공용부 관리 상태를 확인해야 합니다. 공동현관, 우편함, 계단, 난간, 배수, 외벽 균열, 주변 소음, 주차 여건은 사진이나 주소 정보만으로 충분히 판단하기 어렵습니다. 내부 확인이 어려운 경우에는 유사 면적의 인근 주택 상태와 수리 비용 가능성을 보수적으로 반영하는 것이 좋습니다.
입찰가 산정은 최저가만 보고 접근하기보다 총투입비 기준으로 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무 비용, 명도 협의 비용, 이사비 가능성, 체납 관리비 여부, 내부 보수비, 보유 기간 금융비용을 함께 고려해야 합니다. 향후 실거주 목적이라면 생활 동선과 내부 상태가 중요하고, 임대 목적이라면 수요층, 관리 편의성, 예상 공실 리스크를 별도로 점검해야 합니다.
이번 관악구 봉천동 샤로수메이플 202호는 서울중앙지방법원에서 진행되는 다세대 주택 경매 물건으로, 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점은 확인됩니다. 그러나 권리관계, 점유 현황, 관리비, 내부 상태가 확정적으로 확인된 것은 아니므로 입찰 전 서류와 현장 확인을 통해 판단해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건 검토, 권리분석, 입찰 전 점검, 현장 확인 방향을 상담합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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