사건개요
사건번호: 2025타경754
관할법원: 서산지원
물건종류: 근린주택
소재지: 충청남도 서산시 동문동 94-1
감정가: 1,387,705,010원
최저가: 971,394,000원
매각기일: 2026.08.04
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번에 살펴볼 물건은 충청남도 서산시 동문동 94-1에 위치한 근린주택 경매 건입니다. 사건번호는 2025타경754이며, 관할법원은 서산지원입니다. 원문 기준 매각기일은 2026년 8월 4일이고, 감정가 1,387,705,010원에서 1회 유찰되어 최저가 971,394,000원으로 진행되는 물건입니다.
물건 종류는 근린주택으로 확인됩니다. 근린주택은 주거 기능과 근린생활시설 성격이 함께 검토될 수 있는 유형이므로, 단순 주택으로만 접근하기보다 건축물대장상 용도, 층별 사용 현황, 임대차 구성, 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다. 특히 상가나 사무실, 주거 공간이 혼재된 경우에는 각 공간의 사용 방식과 수익 구조가 서로 다를 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
원문에 표시된 면적은 토지 154.88평, 건물 200.80평입니다. 토지와 건물 규모가 모두 작지 않은 편이므로 입찰 전에는 대지 형태, 접도 조건, 주차 가능성, 건물 배치, 층별 출입 동선 등을 살펴볼 필요가 있습니다. 면적 수치만으로 활용성을 단정하기보다는 토지이용계획, 건축물대장, 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서의 내용을 서로 대조해 보는 방식이 필요합니다.
소재지는 서산시 동문동으로 확인됩니다. 동문동은 서산 도심 생활권과 가까운 지역으로 볼 수 있으나, 구체적인 상권 흐름이나 유동인구, 주변 업종 구성은 현장 기준으로 확인해야 합니다. 근린주택의 경우 도로 접근성, 주변 주거 밀집도, 생활 편의시설과의 거리, 임차 수요의 성격이 가치 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 다만 원문 자료만으로 역세권, 대로변, 특수 개발 호재 등은 확인되지 않으므로 별도 근거 없이 단정하지 않는 것이 좋습니다.
감정가와 최저가를 보면 최저가는 감정가의 70% 수준으로 표시되어 있습니다. 유찰 1회가 확인되는 만큼 가격 면에서는 이전 회차보다 낮아졌지만, 경매에서 중요한 것은 단순 할인율이 아니라 실제 인수 위험과 현장 가치입니다. 감정평가 기준일 이후의 건물 상태 변화, 임대차 변동, 점유 상태, 미납 관리비 또는 공과금 가능성 등을 확인해야 입찰가 산정의 기준을 세울 수 있습니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리 확인이 우선입니다. 등기부등본상 근저당권, 가압류, 압류, 전세권, 지상권, 가처분 등 권리의 접수일자와 배당 가능성을 순서대로 검토해야 합니다. 원문 정보에는 세부 권리 내역이 모두 제공되어 있지 않으므로, 현재 자료만으로 인수 권리 유무를 단정하기 어렵습니다. 입찰 전 최신 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 확인해야 합니다.
임차인과 점유자 확인도 중요합니다. 근린주택은 주거 임차인과 상가 임차인이 함께 존재할 가능성이 있어 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 사업자등록 여부, 전입세대 열람 내용 등을 따로 확인해야 합니다. 주거 부분과 상가 부분은 적용되는 법률과 판단 기준이 달라질 수 있으므로, 단순히 점유자가 있다는 사실만으로 명도 난이도를 판단해서는 안 됩니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다. 실제 거주자나 영업자가 있는지, 소유자가 직접 점유 중인지, 임차인이 영업을 계속하고 있는지에 따라 협의 방식과 기간이 달라질 수 있습니다. 낙찰 후 인도명령 대상인지, 별도 소송이 필요한 사안인지, 영업시설이나 집기 이전 문제가 있는지도 확인해야 하므로 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전이 예상보다 지연될 수 있고, 매각기일 전후로 대위변제나 권리변동이 생길 가능성도 있습니다. 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비와 공과금, 명도 협의, 건물 하자와 불법 증축 여부는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 법원 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 권리분석과 명도 계획은 전문가 상담을 거쳐 판단하는 것이 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 매각물건명세서의 최종 변경 여부를 확인해야 합니다. 감정평가서의 사진과 현재 건물 상태가 같은지, 토지와 건물의 경계가 명확한지, 건축물대장과 실제 사용 현황이 일치하는지도 살펴야 합니다. 근린주택은 임대차가 여러 건으로 나뉘어 있을 수 있으므로 층별 점유자, 보증금, 월차임, 배당요구 여부, 전입 또는 사업자등록 상태를 구분해 정리하는 것이 좋습니다.
입찰가 산정은 감정가 대비 최저가만 보고 정하기보다 보수적으로 접근해야 합니다. 취득세, 법무 비용, 명도 비용, 수리비, 공실 기간, 예상 보유 비용까지 계산한 뒤 실제 감당 가능한 금액을 정해야 합니다. 특히 건물 면적이 큰 물건은 외관상 이상이 없어 보여도 방수, 전기, 배관, 난방, 소방, 주차 동선 등에서 추가 비용이 발생할 수 있으므로 현장 확인의 비중을 높게 두는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 권리분석, 현장 확인 방향, 입찰 전 점검을 중심으로 상담을 진행합니다. 이번 서산시 동문동 근린주택은 감정가와 최저가의 차이가 확인되는 물건이지만, 권리관계와 점유 현황을 확인한 뒤에야 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 지역과 예산, 목적에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
서산시경매 #서산동문동 #동문동근린주택 #근린주택경매 #서산지원 #2025타경754 #권리분석 #입찰전점검 #현장점검 #명도체크 #근린상권 #상가주택 #충청남도경매 #감정가확인 #최저가확인 #매각기일 #법원경매정보
경매상담 010-6899-1601
관련 경매 물건
제주 서귀포시 성산읍 개발입지 토지경매 2025타경1645
전북 익산시 어양동 개발입지 토지경매 2025타경530
