사건개요
사건번호: 2025타경1311
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 전
소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 1694-2
감정가: 1,496,043,000원
최저가: 513,143,000원
매각기일: 2026.08.04
진행상태: 유찰 3회, 최저가 34%
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 1694-2에 소재한 전입니다. 원문 기준 토지 면적은 750.50평으로 확인되며, 감정가는 1,496,043,000원, 현재 최저가는 513,143,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가 대비 34% 수준까지 최저가가 내려온 상태로 표시되어 있으나, 낮아진 금액만 보고 접근하기보다는 토지의 실제 이용 가능성, 공부상 지목, 현황, 법정지상권 표시의 의미를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
소재지는 제주시 동부권인 구좌읍 김녕리 일대입니다. 김녕리는 제주 동북부 해안권 생활권과 농지, 취락, 관광 이동 동선이 함께 존재하는 지역으로 볼 수 있으나, 이 물건의 구체적인 접근성이나 주변 도로 폭, 차량 진입 가능 여부, 인접 필지와의 경계 상태는 원문만으로 단정하기 어렵습니다. 토지는 같은 리 안에서도 도로 접면, 고저 차, 실제 경작 상태, 주변 건축물 유무에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있으므로 현장 확인이 특히 중요합니다.
물건종류는 원문상 전으로 표시되어 있습니다. 전은 농지에 해당할 수 있으므로 입찰 전 농지취득자격증명 필요 여부, 발급 가능성, 취득 후 이용 계획의 적정성을 반드시 검토해야 합니다. 농지 관련 제한은 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있고, 경우에 따라 매각 불허가나 소유권 이전 지연 문제로 이어질 수 있으므로 단순 토지 매입 관점만으로 판단하면 위험합니다. 관할 행정기관 확인과 법원 매각물건명세서 검토가 함께 필요합니다.
원문에는 법정지상권 문구가 표시되어 있습니다. 법정지상권은 토지 위 건물 또는 시설물의 존재, 토지와 건물 소유관계, 저당권 설정 시점, 경매 진행 구조 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 표시가 있다는 이유만으로 성립을 단정할 수 없고, 반대로 단순 참고 사항으로 가볍게 볼 수도 없습니다. 토지 낙찰자가 실제로 사용할 수 있는 범위, 지료 청구 가능성, 점유자와의 협의 필요성, 건물 철거 가능성 등은 별도 권리분석이 필요합니다.
소재지 지도
확인된 가격 정보만 보면 감정가와 최저가의 차이가 큰 편입니다. 다만 경매에서 유찰 횟수는 매수 기회만을 의미하지 않습니다. 토지의 제한사항, 권리관계, 현황과 공부의 차이, 진입로 문제, 인허가 가능성, 지상물 문제 등이 반영되어 유찰이 반복되는 경우도 있습니다. 따라서 이번 물건은 가격보다 먼저 권리와 현황을 확인하고, 그다음 보수적인 입찰가를 산정하는 순서가 적절합니다.
입지 확인에서는 지적도상 도로와 실제 도로가 일치하는지, 차량 접근이 가능한지, 인접 토지와 경계 분쟁 가능성이 있는지 살펴야 합니다. 토지 면적이 750.50평으로 작지 않은 만큼 일부만 활용 가능한 토지인지, 경사나 배수 문제는 없는지, 농작물 또는 시설물이 존재하는지도 현장에서 확인해야 합니다. 제주 지역 토지는 지목과 현황, 보전 규제, 개발행위 제한, 농지 관련 요건이 복합적으로 작용할 수 있어 토지이용계획확인원 확인이 필수입니다.
권리분석 확인 포인트는 말소기준권리, 등기부상 권리의 인수 여부, 매각물건명세서상 점유관계, 법정지상권 관련 기재, 지상물 소유자 여부입니다. 특히 법정지상권 표시가 있는 토지는 낙찰 후 토지를 온전히 사용하기까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 지상 건축물이나 시설물이 실제로 존재한다면 소유자, 점유자, 사용관계, 철거 가능성, 지료 문제까지 검토해야 합니다. 이 부분은 자료 확인 전 단정하기 어렵기 때문에 경매 전문가와 법률 전문가의 확인을 거쳐야 합니다.
입찰 전에는 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원, 지적도와 임야도 또는 관련 도면을 함께 확인해야 합니다. 감정평가서에는 토지의 이용상황, 접면도로, 주변 환경, 감정 기준 등이 기재될 수 있으므로 입찰가 판단의 기초자료로 활용됩니다. 현황조사서에는 점유관계나 지상물 관련 단서가 포함될 수 있어 반드시 최신 자료를 확인해야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 자료에는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 토지 물건이라도 점유자, 경작자, 지상물 사용자, 인접 토지 소유자와의 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 매각기일 전후로 권리관계가 변동될 수 있으므로 최신 등기와 법원 서류를 다시 확인하고 전문가 상담을 통해 인수 위험을 점검하는 것이 필요합니다.
이번 제주 제주시 구좌읍 김녕리 전 물건은 최저가가 크게 낮아진 상태라는 점보다 법정지상권 표시와 농지 관련 확인이 핵심입니다. 입찰을 검토한다면 낙찰 후 즉시 사용할 수 있는 토지인지, 장기간 협의나 소송 가능성이 있는지, 농지취득 관련 요건을 충족할 수 있는지를 먼저 따져야 합니다. 현장에서는 도로 접속, 경계, 지상물, 실제 점유 상태를 확인하고, 서류상으로는 권리 인수 여부와 행정 규제를 확인하는 방식으로 접근하는 것이 현실적입니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 권리분석, 입찰 전 점검과 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 검토 범위를 조정할 수 있습니다. 매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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