사건개요
사건번호: 2025타경63256
관할법원: 고양지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 1층187호
감정가: 512,000,000원
최저가: 86,052,000원
매각기일: 2026.08.04
진행상태: 유찰 5회, 최저가 17%
이번 물건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294, 힐스테이트삼송역스칸센 2블록 1층 187호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 원문상 토지 면적은 2.40평, 건물 면적은 8.01평으로 기재되어 있으며, 감정가 512,000,000원에서 최저가 86,052,000원까지 내려온 상태입니다. 유찰 5회로 표시되어 있으므로 가격만 보고 판단하기보다 왜 반복 유찰되었는지 원인을 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 종류는 근린상가입니다. 상가는 주거용 부동산과 달리 전용면적, 층수, 동선, 업종 제한, 관리비 구조, 공용부분 사용관계가 실제 가치 판단에 큰 영향을 줍니다. 특히 이 물건은 1층 호실로 기재되어 있어 외부 노출, 보행 접근, 출입구 위치, 간판 설치 가능성, 인근 점포 구성 등을 현장에서 직접 확인할 필요가 있습니다. 1층이라는 사실만으로 영업성이 좋다고 단정할 수는 없으며, 실제 점포 전면부와 유효 동선 확인이 우선입니다.
확인된 물건 정보 기준으로 보면 소재지는 고양시 덕양구 삼송동의 힐스테이트삼송역스칸센 상가 호실입니다. 원문에는 구체적인 호수와 면적, 감정가, 최저가, 매각기일, 유찰 횟수가 제시되어 있습니다. 다만 내부 구조, 현재 영업 여부, 공실 여부, 임차인 존재, 관리비 체납 여부, 점유 상태는 제공된 요약 자료만으로는 확정하기 어렵습니다. 입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서를 함께 대조해야 합니다.
입지 확인 포인트는 단지 내 상가인지, 외부 보행 수요를 받는 상가인지, 점포 전면이 어느 방향을 향하는지입니다. 같은 건물 1층이라도 출입구와의 거리, 코너 여부, 주차장 연결 동선, 엘리베이터와 에스컬레이터 위치에 따라 체감 접근성이 달라질 수 있습니다. 주변 점포의 업종 구성, 공실률, 영업시간대 유동, 배후 주거단지와의 연결성도 현장에서 확인해야 할 부분입니다.
상가 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 반복 유찰된 물건은 권리관계, 임차관계, 관리비, 점유 문제, 상권 적합성, 전용률, 호실 위치 등 여러 요소가 입찰가에 반영되었을 가능성이 있습니다. 특히 건물 면적 8.01평 규모의 소형 상가는 업종 선택 폭과 실제 사용 가능 면적이 제한될 수 있으므로, 예상 업종을 정한 뒤 시설 설치 가능 여부까지 검토하는 것이 좋습니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다. 제공된 원문에는 사건번호와 가격 정보는 있으나 등기부상 권리 순위, 압류·근저당·가압류 내역, 임차인의 대항력과 우선변제 가능성은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 인수 권리가 없다고 단정할 수 없습니다. 상가 임차인이 있다면 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유관계까지 함께 확인해야 합니다.
명도 난이도도 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다. 현재 영업 중인 임차인이 있는지, 공실인지, 소유자가 직접 점유 중인지에 따라 입찰 후 절차와 비용이 달라질 수 있습니다. 상가 명도는 집기, 시설물, 원상복구, 영업 손실 주장, 관리단 협의 등이 함께 얽힐 수 있어 주거용보다 복잡해지는 경우가 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 출입문 안내문, 영업 흔적, 우편물, 간판, 내부 사용 상태를 확인하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중 대위변제나 권리변동이 발생하면 입찰 판단의 기준이 달라질 수 있고, 소유권이전이 지연될 사유가 숨어 있을 수도 있습니다. 말소기준권리, 임차인과 점유자, 미납 관리비, 공용부분 부담금, 명도 문제는 원문 요약에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 집합건물 상가는 관리규약, 업종 제한, 간판 규정, 전기·수도 사용 상태까지 확인해야 하므로 전문가 검토와 상담을 거쳐 입찰 여부를 정하는 편이 안전합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 법원 문건의 최신 변동 여부를 확인해야 합니다. 매각기일이 2026.08.04로 기재되어 있으므로, 기일 변경, 취하, 정지, 매각조건 변경이 없는지 다시 확인해야 합니다. 최저가 86,052,000원은 원문 기준 금액이므로 보증금, 취득세, 명도비용, 체납 관리비 가능성, 수리비, 중개 및 임대 준비 비용까지 합산해 총투입금을 계산해야 합니다.
현장에서는 해당 호실의 정확한 위치를 찾아 실제 전면 폭, 출입 편의성, 내부 기둥 여부, 천장고, 냉난방 설비, 화장실 이용 구조를 확인하는 것이 좋습니다. 주변 점포의 영업 상태와 공실 분위기도 함께 살펴야 합니다. 상가의 경우 같은 단지 안에서도 특정 라인만 공실이 많거나 동선이 약한 경우가 있으므로, 지도상 위치만 보고 판단하는 것은 부족합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기본 자료 검토, 권리관계 확인, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 이 물건은 최저가가 크게 낮아진 상태로 보이지만, 그만큼 반복 유찰 사유와 권리·점유·관리비 리스크를 차분히 확인해야 하는 물건입니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 공고의 변경 여부도 함께 살펴야 합니다.
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