사건개요
사건번호: 2025타경528
관할법원: 평택지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층152호
감정가: 841,000,000원
최저가: 69,260,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 유찰 7회
이번 물건은 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층 152호로 확인되는 근린상가 경매 사건입니다. 사건번호는 2025타경528이며, 관할은 평택지원입니다. 원문 기준 토지는 4.66평, 건물은 15.00평으로 표시되어 있고, 감정가는 841,000,000원, 최저가는 69,260,000원입니다. 진행상태는 유찰 7회로 확인되며, 최저가가 감정가 대비 8% 수준까지 낮아진 물건입니다.
근린상가는 주거용 부동산과 달리 실제 영업 가능성, 주변 상권 흐름, 전면 노출, 접근 동선, 관리비 부담, 업종 제한 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 1층 상가로 표시되어 있어 일반적으로 접근성과 가시성을 기대할 수 있지만, 실제 출입구 위치, 보행 동선, 도로와의 관계, 공실 여부, 내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다. 같은 건물 안에서도 호실 위치에 따라 체감 가치가 크게 달라질 수 있으므로 단순히 1층이라는 정보만으로 판단하기는 어렵습니다.
확인된 물건 정보만 놓고 보면, 소재지는 평택시 고덕동의 에이스퍼스트고덕 상가이며 전용에 해당하는 건물 면적은 원문상 15.00평으로 정리됩니다. 토지 지분은 4.66평으로 표시되어 있습니다. 감정가와 최저가의 차이가 큰 만큼 입찰 관심이 생길 수 있으나, 그만큼 시장에서 반복적으로 유찰된 이유가 무엇인지 확인하는 과정이 중요합니다. 가격이 낮아졌다는 사실은 장점이 될 수 있지만, 임대 수요 부진, 관리비 부담, 권리관계, 점유 문제, 건물 내 상권 형성 정도 등 여러 사유가 함께 작용했을 가능성도 배제할 수 없습니다.
입지 확인 포인트는 고덕동 생활권과 주변 상업시설의 이용 흐름입니다. 원문에는 역세권, 대로변, 유동인구, 특정 개발 호재 같은 표현이 확인되지 않으므로 이를 단정해서 평가하면 안 됩니다. 현장에서는 해당 호실 앞을 지나는 보행량, 차량 접근성, 주차 여건, 주변 점포의 영업 상태, 공실 비율, 간판 노출 가능성, 배후 주거지와 업무시설 이용객의 이동 방향을 살펴보는 것이 좋습니다. 상가 경매는 서류상 면적과 가격만으로 판단하기 어렵고, 실제 영업자나 임차인이 느끼는 입지 체감이 중요합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 권리관계, 임차인 존재 여부, 대항력과 우선변제권, 배당요구 여부를 순서대로 확인해야 합니다. 원문 데이터만으로는 임차인, 점유자, 보증금, 월차임, 전입 또는 사업자등록 관련 사항이 모두 확인되지 않습니다. 상가의 경우 주택과 다른 기준으로 상가건물 임대차보호법 검토가 필요할 수 있으므로, 단순히 최저가가 낮다는 이유로 입찰을 결정하기보다 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서를 함께 검토해야 합니다.
명도 난이도도 자료 확인 전 단정할 수 없습니다. 현재 영업 중인 임차인이 있는지, 공실인지, 내부 집기나 시설물이 남아 있는지, 관리비 체납이 있는지에 따라 낙찰 후 진행 과정이 달라질 수 있습니다. 특히 상가는 영업 시설, 인테리어, 간판, 원상회복 문제 등이 얽힐 수 있어 현장 점검과 점유관계 확인이 필요합니다. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담, 업종 제한, 건물 운영 규정 등을 확인하는 것도 입찰 전 중요한 절차입니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중 소유권이전이 지연될 수 있고, 대위변제나 권리변동으로 사건 진행 내용이 달라질 수 있습니다. 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 승계 가능성, 명도 협의 난이도는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 법원 서류와 등기부를 기준으로 다시 확인하고, 필요하면 경매 전문가와 상담해 권리관계와 인수 가능성을 검토하는 것이 안전합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 매각물건명세서상 인수되는 권리가 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 현황조사서와 감정평가서의 점유 내용이 일치하는지 살펴야 합니다. 셋째, 실제 호실의 위치와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 넷째, 건물 전체의 공실률과 같은 층의 영업 분위기를 확인해야 합니다. 다섯째, 낙찰 후 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비, 관리비 부담까지 포함한 총투입금액을 계산해야 합니다.
이 물건은 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 상태로 보이지만, 상가 물건은 낙찰가보다 더 중요한 요소가 실제 사용성과 임대 가능성입니다. 향후 직접 사용할 목적이라면 업종 적합성, 내부 구조, 전기와 급배수 등 설비 조건을 확인해야 하고, 임대 목적이라면 주변 임대료 수준과 공실 기간 가능성을 보수적으로 따져야 합니다. 확인되지 않은 시세나 수익률을 전제로 접근하기보다, 현장 자료와 실제 거래 가능성을 기준으로 판단하는 편이 바람직합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 검토, 권리분석 상담, 입찰 전 체크포인트 정리, 현장 확인 방향 설정을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 변경 공고나 취하 여부도 반드시 점검해야 합니다.
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