사건개요
사건번호: 2025타경4963
관할법원: 부산동부지원
물건종류: 대지
소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 391-20
감정가: 533,520,000원
최저가: 182,998,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 유찰 3회, 최저가 34%
이번 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 대지 경매 물건입니다. 원문 기준 토지 면적은 74.72평으로 확인되며, 감정가는 533,520,000원, 최저가는 182,998,000원입니다. 현재 자료상 3회 유찰된 상태로 표시되어 있고, 최저가는 감정가 대비 34% 수준으로 기재되어 있습니다.
물건 종류가 대지인 만큼 단순히 가격만 보고 접근하기보다 토지의 실제 이용 가능성, 접도 상태, 지목과 현황의 일치 여부, 건축 가능성, 인허가 제한 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 정관읍 방곡리 일대는 같은 읍 안에서도 생활권과 도로 접근성, 주변 이용 상황에 따라 활용성이 달라질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 소재지는 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 391-20입니다. 면적은 74.72평으로 기재되어 있어 소규모 대지 활용을 검토하는 수요자가 관심을 가질 수 있는 규모입니다. 다만 원문에는 토지의 형상, 고저, 도로 접면, 현황 이용 상태, 건축물 존재 여부, 농지 또는 개발행위 관련 제한 사항이 구체적으로 드러나 있지 않습니다. 따라서 등기사항, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 현황조사서, 감정평가서의 세부 내용을 반드시 대조해야 합니다.
입지 확인 포인트는 생활 편의시설과 주요 도로 접근성, 주변 토지의 이용 형태입니다. 대지는 향후 활용 목적에 따라 가치 판단 기준이 달라집니다. 주거용 건축을 염두에 둔다면 도로 폭, 상하수도, 전기 인입, 배수, 경사 여부, 인접 필지와의 경계 상태를 확인해야 합니다. 보유 목적이라면 주변 개발 흐름을 단정하기보다 현재의 도시계획, 용도지역, 건폐율과 용적률, 제한 사항을 기준으로 검토하는 것이 현실적입니다.
토지 경매에서 자주 놓치는 부분은 공부상 내용과 현장 상태가 다를 수 있다는 점입니다. 지목이 대지라고 하더라도 실제로는 나대지, 일부 포장지, 경계 불명확 토지, 인접 토지와 함께 사용되는 토지일 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장에서는 경계 표식, 진입 가능 여부, 차량 접근성, 인접 건축물과의 관계, 무단 점유 흔적, 폐기물 방치 여부 등을 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서는 말소기준권리와 그 이후 권리, 배당 요구 여부, 가처분이나 가압류, 지상권 또는 법정지상권 관련 가능성을 꼼꼼히 봐야 합니다. 원문 요약 정보만으로는 핵심 권리관계와 낙찰 후 인수 여부를 단정할 수 없습니다. 토지 위에 타인 소유 건물이 있거나, 통행권 분쟁 가능성이 있거나, 인접 토지와 경계 문제가 있는 경우에는 낙찰 후 실제 사용에 제약이 생길 수 있습니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다. 대지 물건이라도 점유자, 임차인, 적치물, 무단 사용자가 있을 수 있고, 관리비 성격의 부담이나 원상회복 비용이 발생할 가능성도 있습니다. 현황조사서와 매각물건명세서에 드러난 내용뿐 아니라 현장 방문을 통해 실제 점유 상태를 확인하는 절차가 필요합니다.
입찰 전에는 최저가가 낮아진 이유를 단순히 유찰 횟수로만 해석하지 않아야 합니다. 3회 유찰은 가격적인 관심 요인이 될 수 있지만, 권리관계, 현황상 이용 제한, 도로 문제, 경계 문제, 인허가 리스크 때문에 유찰이 반복되었을 가능성도 함께 점검해야 합니다. 감정가와 최저가의 차이만 보고 판단하면 낙찰 후 예상하지 못한 비용과 시간이 들어갈 수 있습니다.
리스크 점검도 필수입니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 요약 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 권리 변동이 생길 수 있으므로 등기부등본은 입찰 직전 다시 발급해 확인해야 하며, 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서를 함께 검토해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 전문가 상담을 통해 확인하는 것이 필요합니다.
이 물건은 부산 기장군 정관읍 방곡리 대지라는 점, 74.72평 규모라는 점, 감정가 대비 낮아진 최저가로 진행된다는 점에서 검토 대상이 될 수 있습니다. 다만 토지는 아파트나 오피스텔처럼 표준화된 비교가 어렵기 때문에 현장성과 개별성이 큽니다. 입찰 전에는 토지의 실제 경계, 진입로, 인접 토지와의 관계, 주변 환경, 향후 활용 목적에 맞는 법적 제한을 반드시 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 방식이 좋습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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