사건개요
사건번호: 2025타경12233
관할법원: 울산지방법원
물건종류: 아파트
소재지: 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 14층1401호
감정가: 426,000,000원
최저가: 298,200,000원
매각기일: 2026년 7월 29일
진행상태: 유찰 1회 (70%)
울산광역시 남구 신정동에 위치한 그린뜰 아파트 14층 1401호 경매 물건을 소개해 드립니다. 이번 사건은 울산지방법원에서 진행되는 2025타경12233 사건으로, 주거용 부동산을 검토 중이신 분들이 주목해 볼 만한 물건입니다.
본 경매 물건의 대지권은 11.68평, 건물 전용면적은 33.47평으로 조성되어 있습니다. 아파트 평형대로 볼 때 중대형 평형의 주거 공간을 제공하므로 실거주 목적으로 넉넉한 공간을 찾으시는 분들이나 임대 목적의 투자를 고민하시는 분들 모두에게 적합한 스펙을 갖추고 있습니다. 감정평가 금액은 4억 2,600만 원으로 책정되었으나, 1회 유찰을 거치며 감정가 대비 70% 수준인 2억 9,820만 원부터 입찰이 시작됩니다. 감정가 대비 약 1억 2,780만 원 낮아진 가격 조건은 입찰 검토 시 가격 메리트를 제공하는 중요 요소입니다.
신정동 지역 입지 분석
울산 남구 신정동은 울산 시내 중심부에 위치하여 행정, 교육, 상업 시설과의 접근성이 뛰어난 지역입니다. 인근에 관공서와 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 거주 편의성이 높고, 울산 주요 도로망 및 대중교통 이용이 수월하여 출퇴근 환경도 양호합니다. 신정동 일대는 안정적인 정주 여건을 갖추고 있어 주거 수요가 꾸준히 유지되는 입지적 특성을 가집니다. 경매 입찰 전 해당 아파트단지 주변의 구체적인 생활 인프라와 학군, 교통 환경, 향후 지역 발전 가능성 등을 종합적으로 확인하는 것이 바람직합니다.
권리분석 주요 확인 포인트
본 경매 사건의 수집 데이터 원문에는 임차권등기 사항이 기재되어 있습니다. 임차권등기는 전세금이나 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 가면서 보증금의 우선변제권과 대항력을 유지하기 위해 등기부등본에 설정하는 장치입니다. 따라서 본 물건 입찰 시에는 해당 임차인의 대항력 여부, 배당요구 신청 상태, 보증금 액수, 그리고 낙찰자가 매각대금 외에 별도로 인수해야 하는 금액이 존재하는지 여부를 면밀하게 분석해야 합니다.
소재지 지도
등기부등본상 말소기준권리를 정확히 파악하여 매각 후 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구별하는 과정이 필수적입니다. 경매 자료에 명시된 내용 외에도 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성, 배당 순위, 유치권이나 예가등기 등 뜻밖의 권리관계 변동 위험이 상존하므로, 단정적인 판단보다는 반드시 전문가의 정밀한 법률 검토와 확인을 거치는 것을 권장합니다.
입찰 전 현장 점검 및 명도 체크사항
경매 부동산 거래에서 권리분석만큼 중요한 것이 현장 실사와 명도 난이도 체크입니다. 14층 1401호의 실제 보존 상태, 내부 리모델링 여부, 누수나 하자 유무, 채광 및 조망권 등 물리적 상태를 직접 확인해야 합니다. 실거주 또는 임대 시 발생할 수 있는 수리비 비용을 사전에 예측하여 입찰가 산정에 반영해야 승산 있는 입찰이 가능합니다.
또한, 점유자가 누구인지(채무자 겸 소유자, 임차인, 기타 점유자 등)를 현장 방문 및 주민등록표 열람 등을 통해 파악해야 합니다. 점유자의 퇴거 협조 여부에 따라 명도 기간과 비용이 달라질 수 있으며, 체납된 관리비가 있는 경우 전유부분과 공용부분의 관리비 부담 주체에 대해 미리 관리사무소에 확인해 두어야 합니다. 명도 과정에서의 협상 난이도와 추가 비용 발생 가능성을 미리 계산해 두는 지혜가 필요합니다.
리스크 종합 점검 및 전문 검토의 필요성
법원 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매수할 수 있는 좋은 기회이지만, 예상치 못한 법적·실체적 리스크가 도사리고 있습니다. 경매 공고나 매각물건명세서 등 공개된 자료만으로는 파악하기 힘든 소유권 이전 지연 문제, 대위변제나 기타 권리변동, 말소기준권리의 변경, 점유자의 명도 거부, 고액의 미납 관리비 등 변수가 다양합니다.
특히 임차권등기가 된 물건의 경우 인수 금액에 대한 오판이 자칫 큰 손실로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 전문가 상담을 통해 확실하게 권리관계를 검토받으시는 것이 안전합니다. 주식회사 제이옥션은 다년간의 경매 노하우와 전문성을 바탕으로 안전하고 성공적인 경매 투자를 도와드리고 있습니다.
안내 및 당부사항
본 안내 물건 외에도 고객님의 예산과 목적, 원하시는 지역 및 부동산 유형에 맞춘 다양한 추천 물건을 받아보실 수 있습니다. 아파트, 빌라, 상가, 공장, 토지 등 전국 법원 경매 물건 분석 컨설팅을 적극 제공해 드립니다.
매각기일이 다가옴에 따라 감정평가서, 매각물건명세서, 등기부등본 등 법원 관련 서류를 최종적으로 다시 재확인하시고, 현장 점검도 입찰 직전에 한 번 더 실시하여 권리관계나 점유 상태에 변동이 없는지 체크하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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