사건개요
사건번호: 2025타경508744
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 다가구주택
소재지: 인천광역시 중구 운남동 1514-3
감정가: 1,652,871,840원
최저가: 1,157,010,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 다가구주택 경매 사건입니다. 원문 기준 토지는 109.60평, 건물은 202.66평으로 확인되며, 감정가 대비 최저가는 70% 수준까지 내려온 상태입니다.
다가구주택은 단순 주거용 건물로만 볼 것이 아니라 실제 호실 구성, 임대차 현황, 점유 관계, 관리 상태에 따라 입찰 판단이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 여러 세대가 거주할 수 있는 구조라면 각 세대별 전입 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 소재지는 인천광역시 중구 운남동 1514-3이며 관할법원은 인천지방법원입니다. 사건번호는 2025타경508744이고, 원문에는 2025-508744 [1]로 표시되어 있습니다. 물건 종류는 다가구주택으로 기재되어 있으며, 감정가는 1,652,871,840원, 최저가는 1,157,010,000원입니다.
토지 면적 109.60평, 건물 면적 202.66평이라는 점은 현장 확인에서 반드시 건축물대장, 등기부등본, 현황 구조와 함께 맞춰봐야 합니다. 다가구주택은 공부상 면적과 실제 사용 형태가 다르게 보이는 경우가 있으므로 불법 증축, 용도 변경, 주차장 사용 상태, 계단실 및 공용부 관리 상태까지 함께 보는 것이 필요합니다.
입지 확인 포인트는 운남동 생활권 안에서의 도로 접근성, 대중교통 이용성, 주변 주거 밀집도, 생활 편의시설과의 거리입니다. 원문만으로는 역세권, 대로변, 조망권 같은 세부 입지 장점을 단정할 수 없으므로 현장에서 진입로 폭, 차량 회차, 주차 가능 대수, 주변 소음과 일조 상태를 직접 확인하는 방식이 적절합니다.
다가구주택은 향후 실거주와 임대 운영 가능성을 함께 검토하는 물건입니다. 다만 현재 임차 구성, 보증금 규모, 월세 여부, 공실 여부는 제공 자료만으로 확인되지 않기 때문에 수익성은 별도 자료 확인 전까지 단정하면 안 됩니다. 입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 대조해 실제 점유자와 공부상 권리관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 선순위 권리, 가압류나 근저당, 임차인의 대항력과 우선변제권 여부가 핵심입니다. 다가구주택은 세대별 임차인이 있을 수 있어 임차인 한 명의 정보만 보고 판단하기 어렵습니다. 전입세대열람, 주민센터 확인 가능 서류, 배당요구 종기와 배당요구 내역까지 함께 검토해야 합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다. 소유자가 직접 점유 중인지, 임차인이 거주 중인지, 일부 세대가 공실인지에 따라 인도 절차와 협의 기간이 달라질 수 있습니다. 특히 보증금이 큰 임차인이나 배당으로 전액 회수가 어려운 점유자가 있다면 낙찰 이후 협의 과정이 길어질 수 있어 보수적인 접근이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰자는 법원 서류와 등기사항전부증명서만 보는 데서 그치지 말고, 최신 권리 변동과 현장 점유 상태를 전문가와 함께 다시 확인하는 것이 좋습니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 매각물건명세서의 특별매각조건 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 감정평가서에 기재된 건물 구조와 실제 현황이 맞는지 봐야 합니다. 셋째, 임차인 현황과 배당요구 여부를 세대별로 구분해야 합니다. 넷째, 주변 거래 사례는 참고 자료로만 보고 실제 낙찰가 판단은 권리와 명도 비용까지 포함해 계산해야 합니다.
이번 사건은 감정가 1,652,871,840원에서 최저가 1,157,010,000원으로 진행되는 1회 유찰 다가구주택입니다. 가격만 보고 접근하기보다는 건물 상태, 임차 관계, 인도 가능성, 향후 보유 비용을 종합해 입찰가를 산정해야 합니다. 특히 다가구주택은 세대 수와 임대차 구조에 따라 예상 비용 차이가 생길 수 있으므로 현장 확인이 필수입니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 입찰 전 점검 방향 상담을 도와드립니다. 본 물건은 제공된 원문 자료를 기준으로 정리한 것이며, 최종 판단은 매각기일 전 최신 법원 서류와 현장 상태 확인을 거쳐야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 지역·예산·물건 종류에 맞춰 검토 방향을 잡을 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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