사건개요
사건번호: 2025타경2113
관할법원: 밀양지원
물건종류: 토지
소재지: 경상남도 밀양시 상남면 연금리 517-1
감정가: 439,959,000원
최저가: 215,580,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%
이번 물건은 경상남도 밀양시 상남면 연금리 517-1 소재 토지 경매 건입니다. 원문상 지목은 전으로 확인되며, 토지 면적은 457.08평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 439,959,000원, 최저가는 215,580,000원으로 확인되고, 2회 유찰 후 감정가 대비 49% 수준에서 진행되는 사건입니다.
상남면 연금리 일대는 밀양시 외곽의 농지와 마을권이 함께 형성된 지역으로 볼 수 있습니다. 다만 실제 진입로 상태, 주변 토지 이용 현황, 농지로서의 활용 가능성, 인접 필지와의 경계 상태는 현장 확인이 필요합니다. 토지 물건은 등기부와 토지이용계획만으로 판단하기 어려운 부분이 많기 때문에 공부상 내용과 현장 상태가 일치하는지 확인하는 절차가 중요합니다.
확인된 물건 정보 기준으로 보면, 본건은 단독 건물이 아닌 토지 물건입니다. 원문에는 건물 면적이나 건축물 정보가 별도로 확인되지 않으므로, 건축 가능성이나 개발 가능성을 단정해서 접근하면 안 됩니다. 농지 여부, 농지취득자격증명 필요 여부, 지목과 실제 이용 상태, 도로 접면, 배수 여건, 성토나 경사 여부 등은 입찰 전 반드시 따로 점검해야 합니다.
입지 확인 포인트는 생활권 접근성보다 토지 활용 조건에 초점을 맞추는 것이 좋습니다. 주변 마을과의 거리, 차량 진입 가능 여부, 농기계 진입 여건, 실제 도로 폭, 맹지 여부, 인근 필지와의 경계 분쟁 가능성 등을 확인해야 합니다. 원문만으로는 IC 인근, 대로변, 조망권 같은 구체적인 입지 장점을 확인할 수 없으므로 그런 표현은 현장 조사 전 판단 대상에서 제외하는 것이 안전합니다.
또한 토지의 경우 토지이용계획확인원을 통해 용도지역, 행위 제한, 농업진흥지역 여부, 개발행위허가 가능성, 접도 요건을 확인해야 합니다. 전원주택부지나 소규모 농지 활용을 생각하더라도 실제 건축 가능 여부는 별개의 문제입니다. 지목이 전이라고 해서 원하는 용도로 바로 사용할 수 있는 것은 아니며, 인허가와 관련 법령 검토가 선행되어야 합니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서는 사건번호 2025타경2113의 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 확인해야 합니다. 말소기준권리의 성격과 설정일, 그 이후 권리의 소멸 여부, 가처분이나 가압류, 지상권 또는 지역권 등 특수 권리 존재 여부는 서류 확인 전 단정할 수 없습니다. 특히 토지는 점유 관계가 단순해 보이더라도 실제 경작자, 임차인, 무단 점유, 인접 토지 사용 관계가 문제 될 수 있습니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 판단하기 어렵습니다. 토지 위에 비닐하우스, 농작물, 적치물, 묘목, 임시 시설물이 존재하는지 여부에 따라 인도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다. 현황조사서에 점유자가 없다고 되어 있더라도 현장에서는 다른 사용 관계가 확인되는 경우가 있으므로, 입찰 전 현장 방문과 인근 탐문이 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중 소유권이전 지연 사유가 발생할 수 있고, 대위변제나 권리변동으로 인해 입찰 전 확인한 내용과 매각기일 무렵의 권리 상태가 달라질 수 있습니다. 말소기준권리, 임차인 또는 점유자, 관리비 성격의 비용, 명도 문제는 원문 데이터에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 등기부 최신본과 법원 문건을 다시 확인하고, 필요한 경우 전문가 상담을 통해 권리와 인수 가능성을 검토해야 합니다.
입찰 전에는 최저가만 보고 판단하기보다 총투입비용을 계산해야 합니다. 취득세, 법무비용, 농지 관련 비용, 측량비, 경계 확인 비용, 진입로 정비 가능성, 농지전용 또는 개발행위와 관련된 비용이 추가될 수 있습니다. 낙찰 후 바로 원하는 용도로 사용할 수 있는지, 보유 목적과 사용 계획이 법적으로 가능한지까지 함께 검토해야 합니다.
본건은 2회 유찰로 최저가가 낮아진 상태이지만, 유찰 횟수만으로 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가 기준 시점, 주변 거래 사례, 토지의 모양과 접도 상태, 실제 활용 제약을 종합해 가격 적정성을 따져야 합니다. 특히 농지나 외곽 토지는 수요층이 제한될 수 있으므로 매도 계획까지 함께 고려하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 방향을 상담해 드립니다. 본 글은 제공된 원문 정보를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 최종 입찰 판단은 매각기일 전 최신 법원 서류와 현장 상태를 기준으로 해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 따라 토지, 주거형, 상가, 공장 등 여러 경매 물건을 비교해 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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