사건개요
사건번호: 2025타경1630
관할법원: 서울서부지방법원
물건종류: 노유자시설
소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층108호
감정가: 580,000,000원
최저가: 371,200,000원
매각기일: 2026.07.28
진행상태: 유찰 2회
이번 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 시니어캐슬 클라시온 1층 108호로 확인되는 노유자시설 경매입니다. 법원 자료상 토지는 3.71평, 건물은 10.41평으로 표시되어 있으며, 감정가는 580,000,000원, 최저가는 371,200,000원입니다. 현재 진행 상태는 2회 유찰 후 감정가 대비 64% 수준에서 매각기일이 잡힌 건으로 보입니다.
물건 종류가 일반 주거용 아파트나 오피스텔이 아니라 노유자시설로 분류되어 있다는 점이 핵심입니다. 노유자시설은 건축물의 용도, 사용 가능 업종, 실제 운영 방식, 관련 인허가 여부를 함께 확인해야 하는 물건입니다. 단순히 면적과 가격만 보고 접근하기보다 현재 건축물대장상 용도, 집합건물 여부, 전유부분과 공용부분의 구조, 관리규약, 실제 점유 상태를 함께 살펴야 합니다.
소재지는 은평구 녹번동이며, 원문상 1층 108호로 확인됩니다. 1층 물건은 접근성 측면에서 장점이 있을 수 있지만, 노유자시설이라는 용도 특성상 출입 동선, 공용부 이용, 내부 구조, 시설 기준 충족 여부가 중요합니다. 현장에서는 건물 출입구 위치, 호실의 실제 위치, 도로와의 관계, 승하차 동선, 주변 건물과의 거리, 소음이나 보행 환경 등을 직접 확인하는 것이 필요합니다.
면적은 건물 10.41평으로 비교적 소형에 해당합니다. 소형 면적의 시설 물건은 실사용 가능성, 임대 활용 가능성, 관리비 부담, 내부 설비 상태에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 특히 노유자시설은 일반 근린생활시설처럼 단순 업종 전환이 가능한지 여부를 단정하기 어렵기 때문에, 입찰 전 관할 구청과 관련 부서에 용도 변경 가능성 및 제한 사항을 확인하는 절차가 필요합니다.
가격 측면에서는 감정가 580,000,000원에서 최저가 371,200,000원으로 내려온 상태입니다. 다만 유찰 횟수만으로 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가 시점, 주변 거래 사례, 동일 건물 내 다른 호실의 거래나 임대 사례, 실제 사용 가능성, 관리비와 체납 여부, 권리관계에 따라 적정 입찰가는 달라질 수 있습니다. 입찰금액은 반드시 실거래 자료와 현장 확인, 법원 서류 검토를 함께 반영해 산정해야 합니다.
소재지 지도
입지 확인에서는 은평구 녹번동 생활권 안에서 해당 건물이 어떤 기능을 하는지 보는 것이 중요합니다. 주변에 주거 배후가 있는지, 병원이나 복지시설, 관공서, 대중교통 접근성이 어떤지, 실제 시설 운영 수요가 있는지 등을 따져봐야 합니다. 다만 원문 자료만으로 역세권, 유동인구, 임대수익 등을 확정할 수 없으므로 현장 답사와 별도 자료 확인 전에는 투자성을 단정하지 않는 것이 안전합니다.
권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 선순위 권리, 가압류나 가처분, 임차권, 전세권, 근저당권 설정 내역을 순서대로 확인해야 합니다. 법원 경매에서 등기부 권리만 보고 끝내기보다 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 내용이 서로 맞는지 대조해야 합니다. 특히 집합건물 물건은 대지권 비율, 전유부분 표시, 공용부분 사용 관계도 함께 확인해야 하며, 자료 확인 전 권리관계가 단순하다고 판단해서는 안 됩니다.
명도와 점유 상태도 별도 확인이 필요합니다. 원문에 임차인이나 점유자 정보가 모두 드러나지 않을 수 있고, 현황조사 시점과 실제 입찰 시점 사이에 점유관계가 달라질 가능성도 있습니다. 노유자시설은 실제 운영 중인지, 공실인지, 내부에 설비나 집기류가 남아 있는지, 제3자가 사용하는 공간은 아닌지 확인해야 합니다. 명도 난이도는 서류와 현장 조사 후 전문가가 판단하는 것이 적절합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 또한 관리비 체납, 공용부분 사용 제한, 건물 관리단 분쟁, 인허가 제한 같은 요소가 입찰 후 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 집합건축물대장, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 종합해 전문가 검토와 상담을 받는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 매각기일이 2026년 7월 28일로 표시되어 있다는 점을 기준으로 일정도 점검해야 합니다. 법원 경매는 기일 변경, 취하, 정지, 매각조건 변경이 발생할 수 있으므로 입찰 직전 법원 공고와 사건 진행 상태를 다시 확인해야 합니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만 보고 입찰하기보다 실제 부담할 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비, 관리비, 보유 비용까지 계산해야 합니다.
이 물건은 서울 은평구 녹번동의 1층 노유자시설이라는 점, 2회 유찰 후 최저가가 조정된 상태라는 점, 일반 주거형 물건과 다른 용도 확인이 필요하다는 점이 함께 고려되어야 합니다. 실사용 목적이라면 현재 용도와 내부 구조가 목적에 맞는지 확인해야 하고, 임대나 운영을 염두에 둔다면 관련 법령과 인허가 가능성까지 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 현장 확인, 입찰 전략 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 희망 지역, 예산, 목적에 맞춰 비교 검토를 받아보는 것이 좋습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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