사건개요
사건번호: 2025타경2031
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 제주시 애월읍 광령리 4266 제주더힐테라스 101동 304호
감정가: 555,000,000원
최저가: 388,500,000원
매각기일: 2026.07.28
진행상태: 1회 유찰, 최저가 70%
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리에 위치한 제주더힐테라스 101동 3층 304호 다세대 빌라 경매 건입니다. 사건번호는 2025타경2031이며, 제주지방법원에서 2026년 7월 28일 매각기일이 예정되어 있습니다. 원문 기준 감정가는 5억 5,500만 원, 최저가는 3억 8,850만 원으로 확인되며, 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 진행되는 물건입니다.
확인된 물건 정보부터 보면 토지면적은 45.19평, 건물면적은 25.70평으로 기재되어 있습니다. 물건 종류는 다세대, 즉 빌라로 분류되어 있으며, 호수는 101동 3층 304호입니다. 공동주택형 물건은 전유부분의 구조, 실제 사용 면적, 대지권 비율, 공용부분 관리 상태에 따라 체감 가치가 달라질 수 있으므로 등기사항증명서와 건축물대장, 현황조사서, 감정평가서를 함께 확인하는 과정이 필요합니다.
소재지는 제주시 애월읍 광령리 일대입니다. 애월읍은 제주시 서부권 생활권에 속하는 지역으로, 실제 거주 편의성은 단지 주변 도로 접근성, 생활시설 거리, 학교와 관공서 이용 동선, 대중교통 접근 여부에 따라 달라집니다. 원문에는 역세권, 바다조망, 대로변 여부 같은 세부 입지 정보가 확인되지 않으므로 제목과 본문에서도 단정하지 않는 것이 맞습니다. 입찰 전에는 현장에서 단지 진입로, 주차 여건, 경사도, 주변 소음, 인접 건물과의 거리, 조망 및 일조 상태를 직접 확인해야 합니다.
다세대 빌라 물건은 같은 단지나 인근 유사 면적의 실거래 사례, 매물 호가, 임대 가능성, 관리 상태를 분리해서 보아야 합니다. 다만 이 원문에는 최근 거래가나 예상 임대료가 제공되어 있지 않으므로 구체적인 시세나 수익률을 임의로 판단할 수 없습니다. 특히 제주 지역 주거형 물건은 관광지 이미지와 실제 주거 수요가 항상 같지는 않기 때문에, 해당 동과 호수의 실제 선호도와 주변 주거 환경을 현장 기준으로 살펴보는 것이 중요합니다.
권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 선순위 권리, 가압류나 근저당 설정 내역, 임차인 대항력 여부, 배당요구 여부를 우선적으로 확인해야 합니다. 현재 제공된 원문에는 등기부 권리 내역과 임차인 정보가 포함되어 있지 않으므로 핵심 권리분석을 단정할 수 없습니다. 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지, 임차보증금 인수 가능성이 있는지, 점유자가 소유자인지 임차인인지도 법원 매각물건명세서와 현황조사서로 확인해야 합니다.
소재지 지도
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다. 주거형 빌라는 점유 형태에 따라 명도 일정과 협의 방식이 크게 달라질 수 있습니다. 소유자 점유인지, 임차인 점유인지, 공실인지에 따라 낙찰 후 절차가 달라지고, 관리비 미납이나 공용관리비 정산 문제가 있을 가능성도 검토해야 합니다. 입찰 전 관리사무소 또는 현장 확인을 통해 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 물건은 매각기일까지 권리관계가 변동될 수 있고, 대위변제나 취하, 변경, 연기 같은 절차상 변수가 생길 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 데이터만으로 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람, 확정일자 자료 등을 종합해 전문가 검토와 상담을 거친 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 바람직합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 최저가 3억 8,850만 원이 현재 시장에서 적정한지 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다, 같은 애월읍 광령리 일대의 유사 면적 빌라 거래 사례와 실제 매물 상태를 함께 봐야 합니다. 내부 마감재 상태, 누수 흔적, 창호와 난방 설비, 욕실과 주방의 수리 필요 여부도 비용에 직접 영향을 줍니다. 내부 확인이 제한되는 경우에는 외관, 공용부, 계단실, 주차장, 관리 상태만으로도 보수 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
자금 계획도 구체적으로 세워야 합니다. 낙찰가 외에 취득세, 법무비용, 명도 비용, 미납관리비 확인 가능 금액, 수리비, 이사 협의 비용 등이 추가될 수 있습니다. 대출을 활용할 계획이라면 개인 신용, 담보 평가, 지역과 물건 유형에 따른 금융기관 심사 기준을 사전에 확인해야 합니다. 경매는 낙찰 자체보다 낙찰 후 잔금 납부와 소유권 이전, 점유 정리까지 마무리되는 과정이 중요합니다.
이번 제주더힐테라스 304호는 1회 유찰로 최저가가 낮아진 다세대 빌라 물건이라는 점에서 검토 대상이 될 수 있습니다. 다만 현재 제공된 자료만으로 권리관계, 점유 상태, 실제 내부 상태, 주변 시세를 확정할 수는 없습니다. 관심 있는 분은 법원 서류와 현장 확인을 기준으로 입찰가를 산정하고, 무리한 기대수익보다 보수적인 비용 계산을 우선하는 접근이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 입찰 전 서류 확인, 현장 체크 방향 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실거주 또는 투자 목적을 기준으로 상담해 보실 수 있습니다.
매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 경매 진행 상태와 권리관계는 매각기일 전에도 바뀔 수 있으므로 최종 입찰 전 재확인이 필요합니다.
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