사건개요
사건번호: 2025타경4308
관할법원: 의정부지방법원
물건종류: 전
소재지: 경기도 연천군 백학면 전동리 136
감정가: 494,228,960원
최저가: 242,172,000원
매각기일: 2026.07.28
진행상태: 유찰 2회
이번 물건은 경기도 연천군 백학면 전동리 136 소재의 전으로, 법원 경매 자료상 토지지분매각 물건입니다. 원문 기준 토지 면적은 900.52평으로 표시되어 있으며, 감정가는 494,228,960원, 최저가는 242,172,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가 대비 49% 수준에서 진행되는 사건으로 확인됩니다.
물건 종류가 전으로 표시된 만큼 주거용 건물이나 상가처럼 내부 구조를 중심으로 판단하는 물건과는 접근 방식이 다릅니다. 토지 경매는 면적, 지목, 지분관계, 도로 접면, 이용 현황, 농지 관련 제한, 인접 토지와의 경계, 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다. 특히 이번 건은 토지 전체가 아니라 토지지분매각으로 표시되어 있어 단독 소유 토지와 비교해 활용성과 처분 가능성 검토가 더 중요합니다.
확인된 물건 정보만 놓고 보면 소재지는 경기도 연천군 백학면 전동리 일대이며, 지목은 전입니다. 원문에는 토지 900.52평으로 기재되어 있으나, 지분매각 사건에서는 등기부상 지분 비율과 실제 평가 대상 지분의 범위를 반드시 따로 확인해야 합니다. 감정평가서에 기재된 평가 대상, 법원 매각물건명세서의 매각 범위, 등기사항증명서의 공유자 구성은 입찰 전 기본적으로 대조해야 할 자료입니다.
입지 확인 포인트는 현장 상태에서 출발해야 합니다. 전동리 일대의 실제 도로 접근성, 차량 진입 가능 여부, 토지 형상, 고저 차이, 배수 상태, 주변 토지 이용 현황을 직접 확인하는 것이 좋습니다. 지도상 위치만으로 토지 활용성을 단정하기 어렵고, 농지로 이용 중인지, 휴경지인지, 타인이 경작하거나 관리하고 있는지에 따라 입찰 후 대응이 달라질 수 있습니다.
토지지분매각 물건은 공유자와의 관계가 핵심입니다. 낙찰자가 취득하는 것은 원칙적으로 해당 지분이므로, 전체 토지를 임의로 단독 사용하기 어렵거나 공유물분할 절차가 필요할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성, 공유자 수, 공유 지분 구조, 기존 이용 방식은 반드시 확인해야 합니다. 이 부분은 법률적 판단과 실무 경험이 함께 필요한 영역이므로 전문가 검토를 권합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 제한물권, 가압류나 압류, 지상권 또는 지역권 기재 여부를 살펴야 합니다. 원문에 감정가와 최저가, 유찰 횟수는 확인되지만 권리관계 전부가 드러난 것은 아닙니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서를 함께 보고 인수되는 권리나 별도 부담이 있는지 확인해야 합니다.
농지 성격이 있는 토지라면 농지취득자격증명 관련 사항도 검토 대상입니다. 해당 토지가 실제 농지로 관리되는지, 농업경영계획서 제출이 필요한지, 관할 행정기관에서 발급이 가능한지 여부에 따라 낙찰 후 절차가 달라질 수 있습니다. 농지 관련 서류는 지역별 실무 차이가 있을 수 있으므로 입찰 전 관할 기관에 확인하는 과정이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 토지라고 해서 명도 문제가 항상 단순한 것은 아니며, 실제 경작자나 점유자가 있는 경우 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 입찰 전에는 관련 서류를 최신 기준으로 다시 발급받고 전문가 상담을 통해 인수 위험을 점검해야 합니다.
입찰 전에는 최저가만 보고 판단하기보다 총투입금액을 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 등기비용, 법무비용, 명도나 점유 해소 비용, 공유물분할 또는 협의 과정에서 발생할 수 있는 비용을 반영해야 합니다. 지분 토지는 단기간 활용이나 처분이 제한될 수 있으므로 자금 계획을 보수적으로 세우는 것이 좋습니다.
현장점검에서는 경계 확인이 특히 중요합니다. 지적도상 경계와 실제 이용 경계가 다를 수 있고, 인접 토지와 함께 사용되는 부분이 있을 수도 있습니다. 진입로가 공부상 도로인지, 사도인지, 관습적으로 이용되는 통로인지에 따라 활용성 차이가 큽니다. 필요하다면 지적측량 가능성까지 염두에 두고 검토해야 합니다.
이번 연천군 백학면 전동리 전 물건은 감정가 대비 낮아진 최저가가 눈에 띄지만, 토지지분매각이라는 점에서 일반 토지보다 검토 항목이 많습니다. 가격만으로 접근하기보다 권리관계, 공유자 관계, 농지 관련 제한, 현장 이용 상태를 함께 확인해야 입찰 판단이 명확해집니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 맞는 지역과 예산, 물건 종류를 기준으로 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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