사건개요
사건번호: 2024타경59647
관할법원: 서울동부지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 서울특별시 송파구 동남로23가길 44, 비동 3층302호
감정가: 567,000,000원
최저가: 453,600,000원
매각기일: 2026.07.20
진행상태: 유찰 5회, 최저가 80%
이번 물건은 서울특별시 송파구 오금동에 소재한 다세대주택으로, 법원 자료상 건물명은 하이힐, 대상 호수는 비동 3층 302호로 확인됩니다. 물건 종류는 다세대, 흔히 빌라로 분류되는 주거형 부동산이며, 송파구 오금동 생활권 안에서 권리관계와 점유 상태를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
원문상 토지 면적은 6.59평, 건물 면적은 11.67평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 567,000,000원이고 현재 최저가는 453,600,000원입니다. 진행 정보에는 유찰 5회, 최저가 80%로 표시되어 있으나, 실제 입찰 판단은 감정가 대비 단순 할인율만으로 결정하기 어렵습니다. 같은 동, 같은 층, 같은 면적대라도 내부 상태, 점유 관계, 관리비 체납 여부, 주변 거래 흐름에 따라 체감 가치는 달라질 수 있습니다.
주소는 서울특별시 송파구 동남로23가길 44, 비동 3층302호입니다. 오금동은 송파구 안에서도 주거 생활권이 형성된 지역으로 볼 수 있으나, 이 글에서는 확인되지 않은 교통 호재나 개발 계획을 전제로 설명하지 않습니다. 입찰 전에는 실제 현장에서 도로 접근성, 건물 외관, 공용부 관리 상태, 주차 여건, 인근 생활시설 접근성, 소음 여부를 직접 확인하는 것이 필요합니다.
주거형 다세대 물건은 면적이 크지 않더라도 실거주 목적, 전월세 수요 검토, 장기 보유 여부에 따라 판단 기준이 달라집니다. 특히 빌라는 아파트보다 개별 건물의 관리 상태와 하자 여부가 가격 판단에 더 크게 작용할 수 있습니다. 계단실, 외벽, 누수 흔적, 창호 상태, 보일러와 배관 상태, 공용 전기와 수도 사용 현황 등은 현장 확인에서 놓치지 않아야 할 부분입니다.
원문에는 임차권등기 표시가 확인됩니다. 이 부분은 권리분석에서 매우 중요하게 다루어야 합니다. 임차권등기가 있다고 해서 곧바로 인수 여부나 배당 가능성을 단정할 수는 없습니다. 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 말소기준권리와의 선후관계, 실제 점유자와 서류상 임차인의 일치 여부를 법원 매각물건명세서와 등기부등본, 현황조사서로 함께 대조해야 합니다.
권리관계 확인에서는 말소기준권리가 무엇인지 먼저 잡아야 합니다. 이후 그보다 앞서는 권리가 있는지, 임차권등기와 임차인의 대항력 여부가 어떻게 정리되는지, 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 부담이 있는지를 순서대로 검토해야 합니다. 자료 일부만 보고 권리 문제가 없다고 판단하는 것은 위험합니다. 본 사건은 임차권등기 표시가 있으므로 단순 주거형 물건보다 더 신중한 확인이 필요합니다.
명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 실제 거주자가 임차인인지, 소유자인지, 제3자인지에 따라 협의 방식과 소요 기간이 달라질 수 있습니다. 점유자가 있는 경우에는 인도명령 가능성, 보증금 문제, 이사 협의, 관리비 정산, 공과금 정리까지 함께 고려해야 합니다. 명도는 낙찰 이후 수익성과 자금 일정에 직접 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전부터 보수적으로 계획하는 것이 좋습니다.
입찰 전 점검사항으로는 매각물건명세서의 최종 내용, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본, 임차인 관련 기록을 최신 기준으로 확인해야 합니다. 매각기일이 2026.07.20로 표시되어 있으므로 기일 전 변경, 취하, 정지, 연기 여부도 반드시 다시 확인해야 합니다. 경매 사건은 입찰 직전까지도 권리변동이나 진행상태 변동이 생길 수 있습니다.
가격 검토는 감정가와 최저가만 비교하는 방식으로 끝내면 부족합니다. 주변의 실제 거래 사례, 현재 매물 호가, 유사 면적 빌라의 층수와 준공연도, 내부 수리 상태, 주차 가능 여부를 함께 봐야 합니다. 감정가가 시장 상황을 항상 즉시 반영하는 것은 아니며, 최저가가 낮아 보이더라도 권리 인수나 명도 비용이 크면 실질 부담은 달라질 수 있습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 정보에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 임차권등기 사건은 임차인의 대항력과 배당관계에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 서류를 교차 확인하는 절차가 필요합니다.
이 물건은 서울 송파구 오금동 다세대주택이라는 점, 감정가 567,000,000원에서 최저가 453,600,000원으로 진행 중이라는 점, 임차권등기 표시가 있다는 점을 중심으로 검토해야 합니다. 주거용 물건이라고 해서 권리분석이 단순하다고 보기 어렵고, 빌라 특성상 현장 상태와 점유 관계가 입찰 판단의 핵심 요소가 됩니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 방향 점검, 입찰 전 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리를 상담하고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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