사건개요
사건번호: 2025타경51680
관할법원: 순천지원
물건종류: 다가구주택
소재지: 전라남도 여수시 화장동 815-1
감정가: 1,735,911,000원
최저가: 622,150,000원
매각기일: 2026.07.20
진행상태: 유찰 4회
이번 물건은 전라남도 여수시 화장동 815-1에 소재한 다가구주택 경매 건입니다. 법원 자료상 토지는 120.43평, 건물은 159.55평으로 확인되며, 감정가는 1,735,911,000원, 최저가는 622,150,000원입니다. 원문 기준 유찰 4회가 표시되어 있어 현재 최저가는 감정가의 36% 수준으로 기재되어 있습니다.
다가구주택은 단독 소유 구조 안에 여러 세대가 거주할 수 있는 형태가 많기 때문에 단순히 건물 면적만 볼 것이 아니라 실제 세대 구성, 출입 구조, 주차 여건, 임대차 현황, 사용승인 내용, 불법 증축 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 건물 면적이 큰 편인 물건은 일부 공간의 용도와 실제 사용 상태가 공부상 내용과 다른지 현장에서 확인하는 과정이 중요합니다.
소재지는 여수시 화장동으로 확인됩니다. 다만 원문에는 역세권, 대로변, 학교 인접, 상권 규모 등 세부 입지 정보가 구체적으로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 입찰 전에는 주변 도로 폭, 차량 진입, 대중교통 이용성, 생활편의시설 접근성, 인근 주거 밀집도, 소음과 경사 여부를 직접 확인하는 것이 필요합니다. 다가구주택은 거주 편의성과 임차 수요가 실제 가치 판단에 영향을 줄 수 있으므로 주변 주거 환경을 단순 지도만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.
권리관계는 반드시 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 놓고 검토해야 합니다. 원문 데이터만으로는 말소기준권리, 임차인의 대항력 여부, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 관계가 모두 확인되지 않습니다. 다가구주택의 경우 여러 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 각 세대별 전입일자와 점유 상태를 분리해 확인해야 하며, 보증금 인수 가능성은 자료 확인 전 단정해서는 안 됩니다.
입찰 전 점검에서는 최저가만 보고 접근하기보다 총투입비용을 함께 계산해야 합니다. 취득세, 법무비용, 명도 비용, 체납 관리비 또는 공과금 가능성, 수리비, 공실 기간 등을 반영해야 실제 부담 규모를 가늠할 수 있습니다. 건물 규모가 있는 다가구주택은 외벽, 옥상 방수, 계단실, 배관, 전기 설비, 난방 설비, 누수 흔적 등 물리적 상태 점검도 중요합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있고, 소유권이전이 지연될 사유가 숨어 있을 수 있습니다. 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸되는지, 선순위 임차인이나 점유자가 있는지, 관리비와 공과금 문제가 있는지, 명도 난이도가 어느 정도인지 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 전문가 검토와 상담을 통해 등기, 임대차, 점유, 현장 상태를 종합적으로 확인하는 것이 필요합니다.
이번 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 표시되어 있지만, 이는 수익이나 낙찰 가능성을 보장하는 의미가 아닙니다. 유찰 횟수가 많을수록 가격 매력만 볼 것이 아니라 유찰 사유로 작용했을 만한 권리 문제, 점유 문제, 건물 상태, 활용 제약이 있는지 확인해야 합니다. 특히 다가구주택은 매수 후 직접 거주, 일부 임대, 전부 임대 등 활용 방향에 따라 검토 기준이 달라질 수 있습니다.
입찰을 검토한다면 먼저 법원 매각서류를 최신 기준으로 확인하고, 현장 방문을 통해 실제 점유자 유무와 출입 가능성, 주변 분위기, 주차 환경, 건물 노후 상태를 살펴보는 것이 좋습니다. 필요하다면 건축물대장과 토지이용계획도 함께 확인해 위반건축물 여부나 용도지역상 제한 사항도 점검해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실거주 또는 투자 목적을 기준으로 비교 검토가 가능합니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
여수경매 #여수시경매 #화장동경매 #다가구주택경매 #전남경매 #순천지원경매 #2025타경51680 #4회유찰 #현장점검 #권리관계확인 #명도체크 #매각물건명세서 #임차인확인 #점유자확인 #건물상태점검 #입찰전점검 #주거용부동산 #경매상담
경매상담 010-6899-1601
