사건개요
사건번호: 2025타경771
관할법원: 청주지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-8 4동 1층 101호
감정가: 706,891,000원
최저가: 58,216,000원
매각기일: 2026년 7월 29일
진행상태: 재진행 (7회 유찰, 감정가 대비 8%)
충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리에 위치한 다세대(빌라) 경매 물건으로 사건번호 2025타경771 매각 건입니다. 본 물건은 청주지방법원에서 진행 중이며, 초기 감정평가액 7억 6,891만 원에서 출발하여 7회 유찰을 거치는 과정에서 최저매각가격이 5,821만 6천 원까지 하락하였습니다. 감정가 대비 약 8% 수준까지 가격이 하향 조정되어 가격적으로 상당한 유찰 폭을 보이고 있습니다. 본 매물의 토지 지분 면적은 234.74평, 건물 면적은 151.95평에 달하는 주거용 매물입니다. 공부상 다세대 빌라 1층 101호 세대로 표기되어 있으나 토지와 건물 실측 면적이 일반적인 아파트나 빌라 한 세대의 분양 면적보다 매우 크므로 실제 동 전체의 구조나 단지 내 매물 구성 형태를 현장에서 면밀하게 확인해야 합니다.
물건이 소재한 청주시 청원구 내수읍 도원리는 청주시 외곽에 자리 잡고 있어 한적하고 쾌적한 주거 여건을 갖춘 지역입니다. 인근에 청주국제공항과 충북선 내수역이 위치해 있으며 36번 국도 및 주변 간선도로망을 통해 청주 시내 중심부와 증평, 진천 등 인접 지역으로의 이동이 수월합니다. 대상 물건 주변으로는 단독주택, 소규모 다세대주택, 농경지, 임야, 제1·2종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 조용한 전원생활을 희망하는 분들에게 적합한 입지적 특성을 나타냅니다. 다만 대중교통 이용 편의성은 도심 지역에 비해 상대적으로 떨어질 수 있으므로 도로 접근성, 진입로 폭, 차량 진출입 여건, 주차 공간 확보 상태 등을 현장 조사를 통해 직접 파악하는 것이 필요합니다.
본 물건의 스펙을 보면 토지 면적 234.74평과 건물 면적 151.95평이라는 넓은 공간을 확보하고 있습니다. 따라서 단순 주거용도 외에도 현장 실효성에 맞춰 공간을 구분하여 활용할 수 있는지 공부와 실물 현황을 대조할 필요가 있습니다. 매각 대상 건물의 연식과 준공 상태, 외관 방수 및 벽체 균열, 내부 누수 여부, 설비 노후도 등 구조적 안전성과 리모델링 필요성에 대해 전문적인 현장점검을 진행해야 합니다. 7회나 유찰된 만큼 물리적 보수 비용이 얼마나 소요될 것인지 사전에 꼼꼼히 산정해 두어야 낙찰 후 예상치 못한 지출을 방지할 수 있습니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서 가장 주의 깊게 들여다보아야 할 포인트는 본 물건에 [유치권] 여지가 표시되어 있다는 점입니다. 유치권은 낙찰자에게 인수될 수 있는 강력한 권리로, 공사대금 채권의 실제 존재 여부, 점유의 적법성 및 지속성, 유치권 포기 특약 유무 등에 따라 성립 여부가 달라집니다. 유치권 신고액과 성립 가능성에 대해 법률적·실무적 검토가 이루어지지 않은 상태에서 단순 최저가 비율만 보고 입찰에 참여하는 것은 매우 위험합니다. 권리관계의 명확한 분석과 전문가의 서류 검토를 통해 유치권의 성립 여부와 합리적인 해결 방안을 모색해야 합니다.
또한 법원 매각물건명세서 및 현황조사서상 기록된 임차인 점유 현황을 철저히 검토해야 합니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 있을 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으며, 배당요구 여부나 소액임차인 해당 여부도 꼼꼼히 체크해야 합니다. 현장점검 시에는 실제 거주하는 점유자가 누구인지, 유치권 주장자가 점유를 유지하고 있는지 확인하고, 장기 미납된 관리비나 공공요금 청구 금액이 존재하는지 관련 주체에 문의하여 조사해야 합니다. 점유자의 협조 여부에 따라 명도 난이도가 크게 달라질 수 있으므로 명도 전략 수립이 필수적입니다.
부동산 경매 절차에서는 소유권 이전 등기의 지연 가능성, 대위변제에 의한 선순위 권리 변동, 말소기준권리의 정확한 설정, 체납 관리비 및 미공시 권리 인수 리스크 등 공개된 자료만으로는 모두 확인하기 어려운 변수들이 언제나 존재합니다. 특히 유치권이나 임차권, 점유 관계와 관련된 분쟁은 입찰 전에 전문가의 종합적인 권리분석과 현장조사가 동반되지 않으면 큰 재정적 리스크로 이어질 수 있으므로 신중한 접근과 전문 상담이 반드시 요구됩니다.
주식회사 제이옥션은 다년간 쌓아온 법원 경매 전문성을 바탕으로 정확한 권리분석, 유치권 성립 여부 확인, 현장 실사, 입찰가 산정, 낙찰 후 명도 지원까지 고객의 안전한 경매 투자를 위해 종합 서비스를 제공하고 있습니다. 철저한 기획과 분석을 통해 경매 입찰의 위험 요소를 최소화해 드립니다.
본 물건 외에도 고객님의 투자 조건과 희망 지역에 맞춘 다양한 추천 물건 안내가 가능합니다.
매각기일 이전에 관할 법원의 매각물건명세서와 등기사항증명서 등 최신 서류를 다시 확인하시고 현장 상태를 재점검하신 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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