사건개요
사건번호: 2025타경1299
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 전
소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 2556
감정가: 1,889,460,000원
최저가: 1,322,622,000원
매각기일: 2026.08.04
진행상태: 유찰 (1회)
제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 2556번지에 위치한 토지 경매 물건을 상세히 소개해 드립니다. 본 물건은 제주지방법원 본원 경매계에서 진행하는 2025타경1299 사건으로, 지목은 전이며 토지 면적은 448.91평(1,484제곱미터) 규모의 알짜 매물입니다. 최초 감정가 1,889,460,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가격은 감정가의 70퍼센트 수준인 1,322,622,000원으로 조정된 상태입니다. 매각기일은 2026년 8월 4일로 예정되어 있으며, 제주 서부권의 대표적인 선호 지역인 애월읍에 소재하여 토지 활용과 입지 여건 측면에서 관심이 높은 사건입니다.
해당 물건이 위치한 제주시 애월읍 애월리는 아름다운 자연경관과 뛰어난 접근성을 겸비하여 실거주용 부지 및 농경지, 투자 목적 등 다양하게 검토되는 입지입니다. 감정평가 시점 대비 1회 유찰을 거치면서 가격적 진입장벽이 낮아진 만큼, 애월읍 일대의 토지 매입을 고려하시던 분들에게는 면밀한 수치 계산과 함께 입찰 전 다각도의 서류 점검을 진행해 볼만한 시점이라 판단됩니다.
본 사건의 대상 토지는 총 면적 448.91평으로 토지 지목이 전(밭)으로 등기되어 있습니다. 토지의 형상과 지세, 인접 도로와의 접면 상태는 토지 활용 가치와 향후 건축 가능 여부를 결정짓는 핵심 요소입니다. 현황상 농경지로 이용되고 있는지, 혹은 휴경지 상태인지에 따라 농지취득자격증명 발급 과정에서 필요한 농업경영계획서 제출 및 심사 기준이 달라질 수 있습니다. 특히 400평이 넘는 규모는 일반적인 주택 부지 대비 넓은 편이므로 현장 실측과 정확한 경계 확인이 수반되어야 합니다.
입지적 측면에서 제주시 애월읍은 제주국제공항 및 제주시 중심 상권과의 접근성이 양호하며, 일주서로 및 주요 간선도로망과 연결되어 차량 이동이 편리한 지역입니다. 애월리는 해안선과 인접한 구역과 중산간 방향의 토지가 상존하므로 본 건 2556번지의 정확한 위치와 인근 개발 여건, 용도지역 및 용도지구 지정 현황을 공공 데이터와 토지이용계획확인원을 통해 철저히 조회해야 합니다. 자연녹지지역, 계획관리지역, 생산녹지지역 등 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 크게 차이나며, 건축 허가 조건이 제한될 수 있으므로 사전에 지자체 담당 부서를 통한 확인이 필수적입니다.
권리분석 측면에서는 지목이 전인 농지 경매의 특성을 반드시 이해해야 합니다. 농지를 경매로 낙찰받을 경우 매각결정기일 전까지 관할 읍·면사무소에서 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 매각허가결정을 받을 수 있습니다. 만약 정해진 기간 내에 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 발급 가능 여부와 조건, 현황 도로 포함 여부에 따른 원상복구 명령 가능성 등을 사전에 면밀히 확인하는 과정이 필요합니다.
소재지 지도
등기부상 권리관계에 있어서는 말소기준권리를 중심으로 후순위 권리들이 소멸하는지, 혹시 매수인에게 인수되는 부담이 존재하는지 세심히 살펴야 합니다. 근저당권, 가압류, 압류 등 일반적인 등기부 권리는 매각으로 소멸하는 것이 일반적이나, 법정지상권 성립 여부, 유치권 신고 유무, 지상물(수목, 비닐하우스, 제시외 건물 등)의 존재 여부는 등기부만으로 확인되지 않는 경우가 많습니다. 전문가의 철저한 서류 검토와 분석이 병행되어야 안전한 입찰이 가능합니다.
입찰 전 현장 점검은 토지 경매에서 결코 빠뜨릴 수 없는 핵심 단계입니다. 지적도와 토지이용계획확인원상의 도로 표기뿐만 아니라 현장에 실제로 차량 통행이 가능한 도로가 접해 있는지, 타인 소유의 사도를 경유해야 하는지 여부를 직접 눈으로 확인해야 합니다. 도로 접근성이 부족한 이른바 맹지일 경우 진입로 확보를 위한 별도의 비용이나 합의가 필요할 수 있어 투자 수익성에 큰 영향을 미치게 됩니다.
또한 현장 방문 시 토지의 고저차, 경사도, 축대 작업 필요 여부, 배수로 설치 상태 등 정목 및 토목공사가 필요한 요소를 세밀하게 체크해야 합니다. 지상에 연고가 없는 분묘(묘지)가 존재하는지, 혹은 타인이 무단으로 점유하여 농작물을 재배하고 있는지에 대해서도 현장 조사를 통해 파악해야 합니다. 묘지나 점유자가 존재할 경우 향후 명도 과정이나 분묘기지권 문제로 인해 소유권 행사까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있기 때문입니다.
경매 물건을 검토할 때에는 공개된 대법원 법원경매 정보 외에도 드러나지 않은 잠재적 리스크를 철저히 점검해야 합니다. 소유권 이전 절차의 지연 가능성, 대위변제나 기타 권리변동으로 인한 선순위 채권의 변화, 말소기준권리의 애매한 설정, 임차인 및 실제 점유자의 존재, 미납 관리비나 지상물 철거 청구 소송 등 복잡한 이해관계는 경매 원문 데이터만으로 전부 파악하기 어렵습니다. 따라서 단정적인 판단보다는 반드시 경매 전문가의 깊이 있는 검토와 상담을 바탕으로 신중하게 입찰 여부를 결정해야 합니다.
성공적인 법원 경매 입찰을 위해서는 입찰 당일까지 변경될 수 있는 법원 서류와 진행 상황을 계속해서 추적해야 합니다. 매각물건명세서의 변경 사항, 문건접수 및 송달 내역, 취하 및 연기 가능성 등을 매각기일 직전까지 확인하는 민첩성이 필요합니다. 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 입찰하기보다는 본인의 자금 조달 계획과 명도 및 토지 활용 계획을 종합적으로 수립한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.
주식회사 제이옥션은 다년간의 법원 경매 경험과 전문적인 권리분석 노하우를 바탕으로 고객 여러분의 안전하고 성공적인 경매 재테크를 지원하고 있습니다. 본 제주시 애월읍 애월리 토지 물건 외에도 고객님의 투자 목적과 예산 기준에 부합하는 전국 각지의 다양한 법원 경매 추천 물건을 맞춰 안내해 드릴 수 있습니다.
매각기일 이전에 관할 법원 서류와 해당 현장 상태를 다시 한번 철저하게 확인하시어 입찰 절차에 차질이 없도록 준비하시기 바랍니다. 본 물건 및 기타 부동산 경매 사건에 관한 세부 권리분석과 입찰대리, 현장조사 상담이 필요하신 분은 아래 연락처로 언제든지 편하게 문의해 주시기 바랍니다.
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