사건개요
사건번호: 2025타경52337
관할법원: 서울서부지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 서울특별시 용산구 한남동 774-2 2층201호
감정가: 3,178,900,000원
최저가: 2,034,496,000원
매각기일: 2026.08.04
진행상태: 유찰 2회, 최저가율 64%
이번 물건은 서울특별시 용산구 한남동에 소재한 다세대주택 2층 201호 경매 건입니다. 원문 기준 토지 및 건물 지분매각으로 표시되어 있고, 별도등기 문구가 함께 확인됩니다. 감정가는 3,178,900,000원, 최저가는 2,034,496,000원으로 기재되어 있으며, 현재 2회 유찰 후 감정가 대비 64% 수준의 최저가로 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.
한남동은 서울 용산구 내에서도 주거 선호도와 생활 편의성이 함께 검토되는 지역입니다. 다만 경매 물건의 가치는 단순히 지역명만으로 판단하기 어렵습니다. 같은 동 안에서도 도로 접근성, 건물의 관리 상태, 층수, 향, 주차 가능 여부, 주변 소음, 경사도, 실제 점유 상태에 따라 입찰 판단이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본 건은 주소와 공부상 내용만 보고 접근하기보다 현장 확인을 통해 실제 사용성과 주변 여건을 함께 점검하는 방식이 필요합니다.
물건 스펙을 보면 원문에 토지 23.24평, 건물 40.15평으로 표시되어 있습니다. 다세대주택으로는 면적이 작지 않은 편으로 볼 수 있으나, 이 수치가 전유면적 기준인지, 공부상 지분과 실제 사용 부분이 어떻게 연결되는지는 반드시 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장, 감정평가서, 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다. 특히 원문에 토지 및 건물 지분매각이라고 적혀 있으므로 단독 소유 전체 매각인지, 일부 지분만 매각되는 구조인지가 입찰 판단의 핵심입니다.
별도등기 표시도 가볍게 넘기기 어렵습니다. 별도등기는 대지권과 관련된 권리관계, 토지 부분의 제한, 근저당권이나 지상권 등과 연결될 수 있어 실제 낙찰 이후 권리 정리에 영향을 줄 수 있습니다. 원문 문구만으로 권리 인수 여부를 단정할 수 없으므로 등기부상 토지와 건물의 권리관계를 분리해 확인하고, 매각으로 소멸되는 권리와 낙찰자에게 부담될 수 있는 권리를 구분해야 합니다.
입지 측면에서는 용산구 한남동이라는 점 자체가 우선 검토 포인트입니다. 주변 생활권, 대중교통 접근성, 주요 도로와의 연결성, 상권 및 편의시설 접근성, 학교와 공공시설과의 거리 등을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다. 다만 현재 제공된 자료에는 역세권 여부, 대로변 여부, 조망권, 주차 여건, 내부 상태 같은 세부 정보가 확인되지 않습니다. 이런 요소는 가격 판단과 실사용 가능성에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로 현장조사와 추가 서류 확인이 필요합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리를 먼저 특정해야 합니다. 등기부상 최초 기준권리가 무엇인지, 그보다 앞서는 권리나 임차권, 가처분, 가압류, 압류, 전세권, 지상권, 지역권 등이 존재하는지 확인해야 합니다. 특히 다세대주택은 임차인의 대항력과 우선변제권, 확정일자, 배당요구 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 달라질 수 있습니다. 제공된 원문만으로 임차인 현황이나 점유자를 확인할 수 없으므로 매각물건명세서와 현황조사서를 반드시 대조해야 합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전 단정할 수 없습니다. 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 무상점유자인지, 또는 제3자가 점유하고 있는지에 따라 협의 방식과 소요 기간이 달라질 수 있습니다. 보증금 인수 가능성, 배당 여부, 대항력 성립 여부가 명도 협의의 중요한 기준이 되므로 입찰 전부터 전문가 검토를 받아 예상 절차를 정리해 두는 것이 현실적입니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 과정에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 착오, 임차인·점유자 문제, 체납 관리비, 명도 협의 지연 같은 변수가 발생할 수 있습니다. 원문에 모든 위험 요소가 드러나는 것은 아니므로 법원 서류와 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 내역, 현장 점유 상태를 종합적으로 확인해야 합니다. 특히 입찰 직전까지 권리관계가 변동될 수 있으므로 최신 등기 확인은 필수입니다.
입찰 전에는 최저가가 낮아졌다는 점만 보고 판단하기보다 총투입비용을 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도 비용, 체납 관리비 가능성, 수리비, 보유비용, 대출 가능 여부를 함께 검토해야 합니다. 내부 상태가 확인되지 않은 경우에는 예상보다 큰 보수 비용이 발생할 수 있고, 지분매각 구조라면 사용·처분·협의 과정에서 별도 문제가 생길 수 있습니다.
본 건은 용산구 한남동 소재 다세대주택이라는 점에서 관심을 가질 만한 요소가 있지만, 토지 및 건물 지분매각과 별도등기 표시가 함께 확인되는 만큼 일반적인 주거형 경매보다 서류 검토의 비중이 큽니다. 입찰 전에는 단순 가격 비교보다 권리관계, 점유관계, 실제 사용 가능성, 향후 처분 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 권리분석, 입찰 전 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전략 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 지역, 예산, 목적에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 특히 2026.08.04 매각기일 전까지 권리변동이나 점유관계 변경 가능성이 있으므로 최종 확인 없이 입찰하는 것은 피하는 것이 좋습니다.
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