사건개요
사건번호: 2025타경2899
관할법원: 성남지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층디-105호
감정가: 886,000,000원
최저가: 303,898,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 유찰 3회, 최저가 34%
이번 물건은 경기도 하남시 풍산동 하남테크노밸리유1센터 1층에 위치한 근린상가입니다. 원문 기준 토지 면적은 3.93평, 건물 면적은 16.54평으로 확인됩니다. 감정가는 886,000,000원이며, 3회 유찰 후 최저가는 303,898,000원까지 내려온 상태입니다.
하남시 풍산동은 업무시설, 지식산업센터, 상업시설이 함께 형성된 권역으로 볼 수 있습니다. 다만 개별 호실의 실제 상권성은 건물 내 동선, 주출입구와의 거리, 엘리베이터 위치, 전면 노출 여부, 주변 공실률, 현재 업종 구성에 따라 달라집니다. 따라서 단순히 1층 상가라는 점만으로 판단하기보다는 현장에서 유입 동선과 영업 가능성을 함께 확인해야 합니다.
해당 호실은 하남테크노밸리유1센터 1층디-105호로 표시되어 있습니다. 집합건물 상가는 같은 건물 안에서도 호실별 가시성, 접근성, 전용률, 관리비 부담, 업종 제한 여부가 크게 다를 수 있습니다. 입찰 전에는 건축물대장, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서를 서로 대조해 전유부분과 대지권, 실제 이용 상태가 일치하는지 확인하는 과정이 필요합니다.
가격만 보면 감정가 대비 최저가가 낮아진 물건이지만, 경매에서는 낮아진 금액보다 권리관계와 점유관계 확인이 먼저입니다. 특히 근린상가는 임차인이 영업 중인지, 임대차 계약 내용이 어떤지, 보증금과 월차임, 사업자등록 및 확정일자 여부, 배당요구 여부에 따라 인수 가능성과 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 원문에 모든 임대차 정보가 드러나지 않을 수 있으므로 자료 확인 전 단정은 피해야 합니다.
입지 확인에서는 건물 내부 상가 배치도를 먼저 보는 것이 좋습니다. 1층이라고 해도 외부에서 바로 보이는 호실인지, 내부 복도형인지, 주차장이나 출입구 동선과 연결되는지에 따라 체감 가치가 다릅니다. 인근 유사 상가의 공실 상황, 실제 임대료 수준, 관리비 규모, 권장 업종과 제한 업종도 함께 조사해야 합니다. 확인되지 않은 임대수익이나 수익률을 전제로 입찰가를 정하는 방식은 신중해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 선순위 권리, 가압류와 근저당, 임차인의 대항력 가능성, 배당요구 종기 준수 여부를 확인해야 합니다. 근린상가의 경우 상가건물임대차보호법 적용 여부가 문제될 수 있으므로 환산보증금, 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 핵심 권리분석은 자료 확인과 법률적 판단이 함께 필요한 영역이므로 전문가 검토가 필요합니다.
명도 부분도 사전에 가볍게 볼 수 없습니다. 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 제3자인지에 따라 절차와 기간이 달라질 수 있습니다. 영업 중인 상가라면 시설물, 간판, 집기, 원상회복 문제까지 이어질 수 있고, 미납 관리비가 있는 경우 낙찰 이후 실제 부담 범위를 확인해야 합니다. 관리사무소 확인, 현장 방문, 점유자 확인은 입찰 전 점검에서 빠지면 안 되는 부분입니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 소유권이전이 예상보다 지연될 수 있고, 대위변제나 권리변동으로 입찰 전후 상황이 달라질 수 있습니다. 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의, 인도명령 가능성 등은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 매각물건명세서와 등기부만 보고 끝내기보다는 최신 서류 재확인과 전문가 상담을 거쳐야 합니다.
입찰가 산정에서는 감정가와 최저가만 비교하지 말고 총투입비를 기준으로 보는 것이 현실적입니다. 취득세, 법무비용, 명도 비용, 미납 관리비 가능성, 보수 공사비, 공실 기간, 재임대 준비 비용까지 고려해야 합니다. 특히 상가는 공실이 길어지면 보유 비용이 누적될 수 있으므로 자금 계획을 보수적으로 잡는 것이 좋습니다.
이 물건은 하남시 풍산동의 1층 근린상가라는 점, 3회 유찰로 최저가가 낮아진 점이 눈에 띄지만, 실제 판단은 현장성과 권리관계 확인 이후에 가능할 것으로 보입니다. 건물 내 위치, 유효 수요, 임차 현황, 관리비 구조, 명도 가능성을 함께 검토한 뒤 본인 자금계획에 맞는 입찰가를 정해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건 검토, 권리분석, 입찰 준비, 현장 확인 방향에 대한 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 관심 지역과 예산, 목적을 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 공고, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서의 최신 내용을 확인하고, 입찰 당일 변경이나 취하 여부도 반드시 점검하시기 바랍니다.
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