사건개요
사건번호: 2025타경30765
관할법원: 진주지원
물건종류: 다가구주택
소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1244-2
감정가: 1,045,782,960원
최저가: 512,434,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%
이번 물건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 다가구주택 경매 건입니다. 원문 기준 토지는 100.13평, 건물은 181.93평으로 확인되며, 감정가는 1,045,782,960원입니다. 현재 최저가는 512,434,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 2회 유찰 후 감정가 대비 약 49% 수준의 최저가가 제시된 상태입니다.
다가구주택은 단독주택 성격을 가지면서도 여러 세대가 거주할 수 있는 구조가 많아, 실제 이용 현황과 임대차 관계 확인이 특히 중요합니다. 등기상 건물 용도와 현황상 사용 방식이 일치하는지, 각 호실 또는 층별 점유자가 누구인지, 전입세대와 확정일자 여부가 어떻게 정리되어 있는지에 따라 입찰 판단이 달라질 수 있습니다.
소재지는 진주시 문산읍 삼곡리로 확인됩니다. 구체적인 생활편의시설, 학교, 대중교통, 도로 접근성, 주변 주거 밀집도는 원문만으로 단정하기 어렵습니다. 따라서 현장에서는 차량 진입 여건, 주차 가능성, 인접 도로 폭, 주변 주택 상태, 공실 여부, 소음이나 경사도 같은 생활환경 요소를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
물건 규모를 보면 토지와 건물 면적이 모두 작지 않은 편입니다. 다만 면적이 크다는 사실만으로 활용성이 보장되는 것은 아닙니다. 건물의 사용승인 여부, 위반건축물 표시, 증축 또는 용도변경 흔적, 내부 구조, 누수와 균열, 설비 노후도, 난방 방식, 계량기 분리 여부 등을 함께 보아야 합니다. 특히 다가구주택은 임대 운영 여부에 따라 관리 상태 차이가 크게 날 수 있습니다.
소재지 지도
권리관계 확인에서는 말소기준권리, 등기부상 채권자, 가압류나 압류, 근저당 설정일, 배당요구 종기, 임차인의 대항력 여부가 핵심입니다. 원문 데이터에는 세부 임차인 정보와 점유관계가 모두 제시되어 있지 않으므로, 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서를 반드시 대조해야 합니다. 선순위 임차인이나 인수되는 권리가 있는 경우에는 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있습니다.
입찰 전에는 최저가만 보지 말고 실제 총비용을 계산해야 합니다. 취득세, 법무비용, 명도 협의 비용, 체납 관리비나 공과금 가능성, 수리비, 공실 기간, 금융비용까지 반영해야 실제 부담액이 보입니다. 특히 다가구주택은 내부 수리 범위가 넓어질 수 있으므로 외관만 보고 비용을 단정하는 것은 위험합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있고, 이해관계인의 이의나 절차상 사정으로 소유권이전이 지연될 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리와 인수권리, 임차인·점유자 관계, 관리비와 공과금, 명도 난이도는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 전문가와 함께 서류를 확인하고, 필요하면 현장 방문을 통해 점유 상태와 건물 상태를 다시 확인하는 과정이 필요합니다.
명도 부분은 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다. 실제 거주자가 소유자인지 임차인인지, 보증금 반환 문제가 있는지, 대항력과 배당 가능성이 어떻게 정리되는지에 따라 협의 방식과 기간이 달라질 수 있습니다. 명도 계획 없이 최저가만 보고 접근하면 예상보다 시간과 비용이 늘어날 수 있으므로, 입찰 전부터 현실적인 일정과 비용을 잡아두는 것이 좋습니다.
이번 진주시 문산읍 삼곡리 다가구주택은 2회 유찰로 최저가가 낮아진 점이 눈에 띄지만, 그만큼 권리관계와 현장 상태를 더 꼼꼼하게 볼 필요가 있습니다. 감정가 대비 최저가만으로 유리함을 판단하기보다, 실제 건물 상태와 임차 현황, 주변 거래 흐름, 향후 보유 또는 활용 계획까지 함께 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 정리, 권리분석 방향 점검, 입찰 전 확인사항 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적과 예산에 맞춰 주거형 물건을 비교해 볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서, 전입세대 열람 가능 자료와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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