사건개요
사건번호: 2024타경5488
관할법원: 성남지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층130호
감정가: 482,000,000원
최저가: 81,010,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 유찰(5회)
이번 물건은 경기도 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬스타 1층 130호로 확인되는 근린상가 경매 물건입니다. 원문 기준 토지면적은 1.13평, 건물면적은 5.75평으로 기재되어 있으며, 감정가는 482,000,000원, 최저가는 81,010,000원입니다. 매각기일은 2026년 8월 3일이며, 원문상 5회 유찰 후 감정가 대비 17% 수준의 최저가로 진행되는 것으로 보입니다.
상가 물건은 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 전용 면적이 크지 않은 1층 상가의 경우 실제 출입 동선, 전면 노출, 내부 구조, 간판 설치 가능 여부, 주변 점포 구성, 공실 여부를 함께 확인해야 합니다. 같은 건물 안에서도 위치와 가시성에 따라 사용 가치와 임대 가능성이 달라질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
소재지는 미사강변중앙로 190으로 기재되어 있고, 건물명은 하남미사롯데캐슬스타입니다. 망월동 일대 상업시설은 생활 편의시설과 주거 배후를 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 다만 원문만으로는 유동인구, 임대료 수준, 공실률, 주변 상권의 실제 매출 흐름까지 확인할 수 없으므로 단정적인 판단은 피해야 합니다. 입찰 전에는 평일과 주말, 낮과 저녁 시간대의 현장 분위기를 나누어 점검하는 편이 좋습니다.
물건 스펙만 보면 소형 근린상가에 해당합니다. 토지 지분과 건물 면적이 작기 때문에 실사용 목적이라면 업종 제한, 전기·수도·배수 상태, 내부 설비의 변경 가능성, 관리규약상 제한 여부를 확인해야 합니다. 임대 목적이라면 기존 임차인 유무, 보증금과 월차임 수준, 임대차계약서 존재 여부, 사업자등록 여부, 확정일자와 대항력 관련 사항을 따져봐야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 말소기준권리가 무엇인지, 그보다 앞선 권리나 인수 가능성이 있는 부담이 있는지 확인해야 하며, 상가의 경우 임차인 관련 권리가 핵심 변수가 될 수 있습니다. 원문 데이터만으로는 임차인, 점유자, 보증금, 배당요구 여부가 모두 드러나지 않을 수 있으므로 법원 서류 원본 기준의 검토가 필요합니다.
명도 난이도도 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다. 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 무단점유자인지에 따라 절차와 비용, 기간이 달라질 수 있습니다. 영업 중인 상가라면 영업시설, 집기, 간판, 원상복구 범위, 관리비 체납 여부까지 실무적으로 확인해야 합니다. 낙찰 후 바로 사용할 수 있다고 전제하기보다는 점유 관계와 인도 가능성을 보수적으로 검토하는 것이 안전합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 권리관계가 변동될 수 있고, 법원 문건의 추가 제출이나 정정이 있을 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 통해 입찰가와 입찰 여부를 정하는 것이 좋습니다.
입찰 전에는 감정가와 최저가의 차이만 보지 말고 실제 활용 가능성을 먼저 보아야 합니다. 건물 내 상가 배치도, 1층 130호의 정확한 위치, 출입구와의 거리, 외부 노출 정도, 공용부 상태, 주차 이용 방식, 관리비 부담, 상가 관리단 운영 상태를 확인해야 합니다. 면적이 작은 상가일수록 업종 선택 폭이 제한될 수 있으므로 사용 계획과 현장 조건이 맞는지 확인해야 합니다.
또한 주변 중개업소를 통한 일반 매물 확인, 같은 건물 또는 인근 유사 면적 상가의 임대 조건 확인, 최근 거래 사례 확인이 필요합니다. 다만 확인되지 않은 시세나 수익률을 근거 없이 단정해서는 안 됩니다. 실제 입찰가 산정은 권리관계, 명도 비용, 보유 비용, 예상 공실 기간, 향후 수선비까지 반영해 보수적으로 접근하는 편이 현실적입니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 점검 방향, 입찰 전 체크사항 정리를 도와드립니다. 상가 경매는 숫자상 할인율보다 실제 점유관계와 사용 가능성이 더 중요하므로, 입찰 전 단계에서 서류와 현장을 함께 확인하는 과정이 필요합니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전에는 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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