충북 제천시 수산면 대지활용 토지경매 2025타경5398

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충북 제천시 수산면 대지활용 토지경매 2025타경5398

법원경매컨설팅 2026. 7. 21. 10:15

사건개요

사건번호: 2025타경5398

관할법원: 제천지원

물건종류: 임야

소재지: 충청북도 제천시 수산면 내리 산29-2

감정가: 424,417,200원

최저가: 271,627,000원

매각기일: 2026.08.03

진행상태: 유찰 2회, 최저가율 64%

이번 물건은 충청북도 제천시 수산면 내리 산29-2에 소재한 임야 경매 사건입니다. 토지 면적은 원문 기준 22,440.66평으로 확인되며, 감정가는 424,417,200원, 현재 최저가는 271,627,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가 대비 64% 수준에서 다음 매각이 예정된 상태입니다.

물건 종류는 임야입니다. 임야는 주거용 건물이나 상가처럼 내부 구조를 확인하는 방식이 아니라, 지적 경계, 도로 접근성, 경사도, 수목 상태, 분묘 여부, 개발행위 가능성, 보전 규제 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 산지 물건은 면적이 넓어 보일수록 실제 활용 가능한 부분과 제한이 있는 부분의 차이가 클 수 있으므로 단순 평수만 보고 판단하기 어렵습니다.

소재지는 제천시 수산면 내리 일대입니다. 제천은 충북 북부권에 위치한 지역으로, 읍면 지역의 토지는 주변 자연환경과 도로 조건, 인접 필지 이용 상태에 따라 활용성이 달라집니다. 이 물건 역시 산29-2라는 지번상 산지 성격이 강한 위치로 보이며, 현장에서는 차량 접근 가능 여부와 진입로의 폭, 포장 여부, 경계 식별 가능성부터 확인하는 것이 우선입니다.

확인된 물건 정보 기준으로 보면 대면적 임야라는 점이 가장 큰 특징입니다. 감정가와 최저가만 비교하면 가격이 낮아진 것처럼 보일 수 있지만, 임야 경매는 낙찰가보다 사후 비용과 제한 사항이 더 중요할 때가 많습니다. 측량비, 진입로 정비 가능성, 벌목이나 형질변경 관련 인허가, 보전산지 여부, 지목 변경 가능성 등은 별도 확인이 필요합니다.

입지 확인 포인트는 주변 도로와 실제 접근성입니다. 지번상 도로와 붙어 있는지, 현황상 통행로가 있는지, 타인 토지를 거쳐야 하는지에 따라 물건의 활용도와 협의 난이도가 달라집니다. 지적도상 도로가 있어도 현장에서 막혀 있거나 폭이 좁을 수 있고, 반대로 현황도로가 있어도 법적 통행권이 분명하지 않을 수 있습니다. 따라서 지도 확인만으로 결론을 내리기보다 현장 답사와 지적 공부 대조가 필요합니다.

또한 임야는 경사도와 방향, 배수 상태를 함께 보아야 합니다. 산지의 일부만 평탄하고 나머지가 급경사라면 체감 활용 면적은 줄어들 수 있습니다. 계곡, 배수로, 암반, 절개지, 묘지, 송전선, 임도, 농로 등이 있는지도 확인 대상입니다. 원문에는 이러한 세부 현황이 모두 드러나지 않으므로, 매각기일 전 현장점검을 통해 실제 토지 상태를 확인해야 합니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

권리분석에서는 등기부상 말소기준권리, 가압류나 근저당, 압류, 지상권, 지역권, 분묘기지권 가능성 등을 확인해야 합니다. 임야는 주택처럼 임차인 문제가 전면에 드러나지 않는 경우도 있지만, 점유자나 경작자, 분묘 관리인, 통행 이해관계자가 있을 수 있습니다. 특히 분묘가 존재하는 경우 명도와 사용 계획에 큰 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인과 전문가 검토가 필요합니다.

핵심 권리분석과 명도 난이도는 현재 제공된 원문 정보만으로 단정할 수 없습니다. 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서, 토지이용계획확인서, 지적도, 임야도 등을 종합해야 합니다. 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지, 말소되지 않는 제한 사항이 있는지, 실제 점유나 사용 관계가 있는지는 반드시 별도로 확인해야 합니다.

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리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 매각기일 전후로 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 임야의 경우 여기에 분묘, 통행로, 경계 분쟁, 산지전용 제한, 개발행위 인허가 가능성까지 함께 검토해야 합니다. 단순히 유찰 횟수와 최저가만 보고 접근하기보다 서류와 현장을 함께 확인한 뒤 전문가 상담을 거치는 것이 좋습니다.

입찰 전에는 최저가 271,627,000원을 기준으로 자금 계획을 세우되, 취득세와 등기 비용, 명도나 경계 확인 비용, 측량 비용, 향후 관리 비용까지 고려해야 합니다. 대면적 임야는 낙찰 후 바로 수익이 발생하는 구조가 아닐 수 있으므로 사용 목적을 먼저 정하고, 그 목적이 법적으로 가능한지 확인하는 순서가 필요합니다.

토지이용계획확인서에서는 용도지역, 용도지구, 산지 관련 제한, 보전 여부, 군사·환경·문화재 관련 규제 여부 등을 확인해야 합니다. 계획관리지역인지, 농림지역인지, 보전관리지역인지 등에 따라 활용 범위가 크게 달라질 수 있습니다. 원문에 해당 내용이 표시되어 있지 않으므로 관할 지자체와 공부 서류를 통해 재확인해야 합니다.

현장 답사 시에는 진입 가능한 위치를 먼저 찾고, 주변 마을과 도로에서 해당 필지로 접근하는 동선을 확인하는 것이 좋습니다. 면적이 넓은 임야는 한 지점만 보고 판단하면 전체 상태를 놓칠 수 있습니다. 가능하다면 지적 앱이나 지번 확인 자료를 활용해 경계 부근을 살펴보고, 인접 토지의 이용 상태와 민원 가능성도 함께 점검해야 합니다.

이번 제천시 수산면 내리 임야는 대면적 산지라는 점, 2회 유찰로 최저가율이 낮아진 점, 매각기일이 2026년 8월 3일로 예정되어 있다는 점이 핵심입니다. 다만 임야 경매는 활용 목적과 규제 확인이 먼저이며, 권리관계와 현황에 따라 입찰 판단이 크게 달라질 수 있습니다. 관심이 있다면 감정평가서와 매각물건명세서를 기준으로 세부 내용을 확인한 뒤 현장 답사를 진행하는 방식이 적절합니다.

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 지역, 용도에 맞춰 검토 범위를 넓혀볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 권리관계와 점유 여부에 변동이 없는지 재점검하시기 바랍니다.