사건개요
사건번호: 2025타경249
관할법원: 마산지원
물건종류: 전
소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 737-6
감정가: 1,633,130,000원
최저가: 560,164,000원
매각기일: 2026.07.30
진행상태: 유찰 3회
이번에 살펴볼 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 737-6에 소재한 전입니다. 원문 기준 토지 면적은 279.21평으로 확인되며, 감정가는 1,633,130,000원, 최저가는 560,164,000원입니다. 현재 자료상 3회 유찰된 상태로 표시되어 있고, 최저가는 감정가 대비 34% 수준으로 기재되어 있습니다. 다만 유찰 횟수와 최저가만으로 입찰 적정성을 판단하기보다는 토지의 실제 이용 상태, 지목과 현황의 일치 여부, 인접 도로와 접근성, 각종 제한 사항을 함께 확인해야 합니다.
이 물건의 종류는 전으로 표시되어 있으므로 일반 주거용 건물이나 상가와는 검토 방식이 다릅니다. 토지는 건축 가능성, 농지 관련 규제, 현황 이용 상태, 진입 가능 여부, 경계 상태, 주변 토지와의 관계가 가격 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 특히 공부상 지목이 전인 경우에는 농지취득자격증명 필요 여부, 실제 경작 여부, 불법 형질변경 여부, 원상복구 가능성 등을 사전에 점검해야 합니다. 법원 매각물건명세서와 감정평가서, 토지이용계획확인원을 함께 확인하는 절차가 필요합니다.
소재지는 창원시 마산회원구 합성동으로 확인됩니다. 합성동은 마산회원구 내 생활권과 교통 흐름을 함께 살펴볼 필요가 있는 지역입니다. 다만 원문 자료만으로는 본건 토지가 대로변인지, 주택가 인접지인지, 상권과 가까운지, 차량 진입이 원활한지까지는 단정할 수 없습니다. 현장에서는 실제 도로 접면, 포장도로 여부, 차량 진입 가능 폭, 경사도, 인접 필지와의 단차, 배수 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
토지 물건은 면적만 보고 판단하기 어렵습니다. 279.21평이라는 규모는 활용 방향을 검토해볼 수 있는 면적이지만, 실제 이용 가능 면적은 경계, 도로, 법적 제한, 지형 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 토지 일부가 도로처럼 사용되고 있는지, 타인이 경작하거나 점유 중인지, 지상에 비닐하우스나 수목, 임시 구조물, 분묘 등이 있는지도 확인해야 합니다. 이런 요소는 명도와 인도, 향후 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부를 먼저 확인해야 합니다. 원문에 사건번호와 감정가, 최저가, 유찰 횟수는 확인되지만 등기부상 권리관계와 임차인 또는 점유자 정보는 이 자료만으로 전부 확인되지 않습니다. 따라서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 기준으로 말소기준권리, 가압류, 압류, 근저당, 지상권, 지역권, 법정지상권 가능성 등을 점검해야 합니다.
농지 성격의 물건은 입찰 전 농지취득자격증명 관련 사항도 중요합니다. 해당 서류가 필요한 물건인지, 발급 가능성이 있는지, 미제출 시 매각불허가 사유가 될 수 있는지 관할 기관과 법원 자료를 통해 확인해야 합니다. 또한 토지이용계획상 용도지역, 행위 제한, 개발행위허가 가능성, 도시계획시설 저촉 여부도 함께 검토해야 합니다. 원문에 개발 가능성이나 구체적 활용 호재가 확인되지 않으므로, 확인되지 않은 기대 수익이나 활용 가치를 전제로 접근하는 것은 피해야 합니다.
입지 확인은 현장 방문이 핵심입니다. 지도상 위치와 실제 현장은 다를 수 있고, 토지의 모양이나 접도 상태는 감정평가서 도면만으로 충분히 파악되지 않는 경우가 있습니다. 인근 도로에서 본건까지 접근할 수 있는지, 차량 회차가 가능한지, 주변 토지 소유자와의 통행 문제가 있는지, 배수로와 옹벽 상태가 양호한지 확인해야 합니다. 토지는 건물보다 현황 차이가 크게 나타날 수 있으므로 사진 자료만 보고 판단하기보다 직접 확인하는 편이 안전합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 또는 사용료 성격의 비용, 명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지는 점유자가 명확하지 않거나 인근 주민이 관행적으로 이용하는 경우도 있어 사전 확인이 필요합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 전문가 검토와 상담을 통해 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
입찰 전에는 매각기일인 2026.07.30 이전에 법원 공고 내용이 변경되었는지 다시 확인해야 합니다. 경매 물건은 취하, 변경, 정지, 연기 가능성이 있고, 매각조건이나 특별매각조건이 추가될 수 있습니다. 최저가가 낮아 보이더라도 농지 관련 요건, 현황상 제한, 인수 가능 권리, 인도 비용이 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 입찰보증금, 잔금 납부 기한, 취득세 등 부대비용까지 함께 계산해 자금 계획을 세우는 것이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건을 검토할 때 사건 자료 확인, 권리분석, 현장 점검, 입찰 전략 수립을 함께 살펴보는 방식으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적과 예산에 맞춰 토지, 주거형, 상가 등 여러 유형을 비교해볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 문건, 등기부, 토지이용계획, 현황조사 내용은 입찰 판단의 기준이 되며, 현장 상태와 점유 관계는 실제 인수 부담에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
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