서울 관악구 봉천동 입지검토 임야경매 2025타경103319

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서울 관악구 봉천동 입지검토 임야경매 2025타경103319

법원경매컨설팅 2026. 7. 20. 08:24

사건개요

사건번호: 2025타경103319

관할법원: 서울중앙지방법원

물건종류: 다세대(빌라)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1577-17 휴테라스 4층403호

감정가: 516,000,000원

최저가: 330,240,000원

매각기일: 2026.07.30

진행상태: 유찰 2회 (입찰 10일 전)

이 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 휴테라스라는 건물의 4층 403호 다세대빌라입니다. 대지권 면적 12.40평, 건물 면적 14.01평으로 비교적 소형 주거형 물건에 속합니다. 감정가 5억 1,600만 원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 3억 3,024만 원으로 감정가의 약 64% 수준입니다. 매각기일은 2026년 7월 30일이며 입찰까지 10일가량 남은 상태입니다.

입지 측면에서 봉천동은 서울대학교 인근에 위치한 전형적인 대학가 생활권입니다. 지하철 2호선 봉천역과 일대 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 주변으로 각종 편의시설과 상업시설이 자리 잡고 있어 임대수요가 꾸준한 지역으로 평가됩니다. 특히 소형 평형대 다세대빌라는 1인 가구나 대학생, 직장인들의 수요가 높아 공실 위험이 상대적으로 낮은 편입니다.

권리분석에서 중요한 점은 원문에 임차권등기가 기재되어 있다는 사실입니다. 임차권등기가 존재한다는 것은 해당 물건에 임대차 관계가 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 따라서 말소기준권리 설정일을 기준으로 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추었는지, 보증금 규모와 우선변제권 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한 주택임대차보호법 적용 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으므로 정확한 권리분석이 필요합니다. 임차인이 실제 거주 중인지, 보증금 반환 문제가 발생하지는 않을지 전문가의 도움을 받아 검토하시길 권장합니다.

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입찰 전 점검사항으로는 현장 방문을 통해 건물 외관과 내부 상태를 직접 확인하는 것이 우선입니다. 층간 소음, 누수, 곰팡이 등 하자 여부를 살펴보고 관리 상태도 점검하세요. 또한 해당 물건의 관리비 체납 여부와 공용 부분의 유지보수 상황도 확인해야 합니다. 경매 전에 소유자가 점유하고 있거나 제3자가 사용 중인 경우 명도 절차가 복잡해질 수 있으므로 점유 관계를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

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리스크 점검 문단입니다. 소유권이전이 지연될 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리와 관련된 문제는 원문만으로 완전히 파악하기 어렵습니다. 임차인이나 점유자와의 분쟁, 미납 관리비·국세·지방세 체납 여부, 명도 과정에서의 추가 비용 등이 발생할 수 있습니다. 이러한 리스크는 입찰 전에 반드시 전문가 검토와 상담을 통해 확인하시길 바랍니다. 모든 경매 물건은 매각 후 권리관계가 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.