사건개요
사건번호: 2025타경5043
관할법원: 장흥지원
물건종류: 양어장
소재지: 전라남도 강진군 마량면 수인리 517-5
감정가: 2,271,151,000원
최저가: 1,816,921,000원
매각기일: 2026.07.27
진행상태: 유찰 1회, 최저가율 80%
소재지 지도
이번 물건은 전라남도 강진군 마량면 수인리 517-5에 소재한 양어장 경매 건입니다. 사건번호는 2025타경5043이며, 관할은 장흥지원입니다. 원문 기준 매각기일은 2026년 7월 27일이고, 감정가는 2,271,151,000원, 최저가는 1,816,921,000원으로 표시되어 있습니다. 1회 유찰 후 감정가 대비 80% 수준에서 진행되는 물건입니다.
확인된 물건 정보부터 보면 토지는 791.95평, 건물은 603.81평으로 기재되어 있습니다. 물건 종류가 양어장으로 분류되어 있어 일반 주거형이나 상가 물건과는 검토 기준이 다릅니다. 토지의 지목, 건축물의 용도, 시설물의 실제 사용 상태, 양식 관련 설비의 유지 여부, 전기와 용수 사용 조건, 배수 및 폐수 처리 구조 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 양어장은 단순 건물 면적만으로 판단하기 어렵고, 현장 설비의 가동 가능성과 인허가 관계가 실사용 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
입지 측면에서는 강진군 마량면 수인리라는 구체적인 소재지가 확인됩니다. 다만 원문 정보만으로 도로 접면, 차량 진입 조건, 인근 항만이나 어업 관련 시설과의 거리, 주변 민가와의 이격, 수질 관리 여건까지 단정하기는 어렵습니다. 양어장 물건은 현장 접근성, 작업 차량 동선, 수조와 관리동의 배치, 주변 토지와의 경계 상태가 중요하므로 입찰 전 현장 답사가 필요합니다. 지적도, 토지이용계획, 건축물대장, 현황 사진, 감정평가서의 이용상황을 함께 보며 실제 운영 가능성을 따져보는 것이 좋습니다.
권리분석에서는 먼저 등기부등본상 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부를 확인해야 합니다. 원문에는 감정가와 최저가, 유찰 횟수, 면적 등 기본 정보만 확인되므로 근저당권, 가압류, 압류, 가처분, 지상권, 지역권, 임차권 등 세부 권리관계는 별도 서류 확인이 필요합니다. 양어장처럼 사업용으로 사용될 수 있는 물건은 실제 점유자, 운영자, 임차인, 시설물 소유 관계가 등기 내용과 다르게 나타날 수 있어 현황조사서와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 확인하는 절차가 필요합니다. 건물 603.81평으로 기재된 부분이 모두 매각 대상인지, 부속 건물이나 구축물, 기계설비가 평가에 포함되었는지, 제외되는 동산이나 시설물이 있는지도 확인해야 합니다. 양어장 설비는 매각 대상 포함 여부에 따라 실제 인수 후 활용 가치가 달라질 수 있으므로 감정평가서의 평가 내역을 세부적으로 살펴봐야 합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 자료만으로는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 정확한 기준, 임차인·점유자·관리비·명도 문제 등이 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 사업용 시설은 점유 이전 과정에서 기존 운영자와의 협의, 시설물 철거 또는 인수 범위, 미납 공과금이나 사용료 문제가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 전문가 검토를 통해 권리관계와 명도 난이도를 확인하고, 예상 비용을 보수적으로 반영하는 접근이 필요합니다.
가격만 보면 감정가 2,271,151,000원에서 최저가 1,816,921,000원으로 낮아진 상태입니다. 그러나 최저가율만으로 저렴하다고 판단하기보다는 토지와 건물의 실제 상태, 양식 시설의 노후도, 향후 보수비, 인허가 승계 가능성, 운영 목적에 맞는 입지인지 여부를 함께 따져봐야 합니다. 현장에 가면 공부상 면적과 실제 사용 범위, 경계 침범, 진입로 상태, 배수 시설, 주변 환경이 서류와 다르게 느껴질 수 있습니다.
이 물건은 일반적인 주거 경매보다 점검 항목이 많은 편입니다. 실사용을 검토하는 경우에는 현재 시설이 바로 사용 가능한지, 보수나 교체가 필요한 부분은 어디인지, 전기 용량과 급배수 조건이 목적에 맞는지 확인해야 합니다. 투자 관점으로 접근하는 경우에도 임대 가능성이나 운영 수익을 단정해서는 안 되며, 지역 수요와 시설 경쟁력, 관리 인력, 유지 비용까지 따로 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석, 현장 점검 방향, 입찰 전 서류 검토에 대한 상담을 진행합니다. 본 글은 제공된 원문 자료를 바탕으로 사실 중심으로 정리한 내용이며, 최종 입찰 판단은 최신 법원 서류와 현장 확인을 거쳐야 합니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 기일 변경, 취하, 정정, 권리변동, 점유관계 변경이 생길 수 있으므로 입찰 직전 법원 공고와 매각물건명세서를 재확인하는 절차가 필요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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