사건개요
사건번호: 2025타경51485
관할법원: 서울동부지방법원
물건종류: 대지
소재지: 서울특별시 강동구 천호동 451-9
감정가: 3,676,400,000원
최저가: 2,941,120,000원
매각기일: 2026.07.27
진행상태: 유찰 1회, 감정가의 80%
이번에 살펴볼 물건은 서울특별시 강동구 천호동 451-9 소재 대지 경매입니다. 사건번호는 2025타경51485이며, 관할법원은 서울동부지방법원입니다. 원문상 토지 면적은 61.11평으로 확인되고, 감정가는 3,676,400,000원, 최저가는 2,941,120,000원입니다. 현재 1회 유찰되어 감정가 대비 80% 수준에서 다음 매각기일이 예정된 상태입니다.
천호동은 강동구 내에서도 주거, 상업, 생활 편의시설이 혼재하는 지역으로 알려져 있습니다. 다만 본 물건의 정확한 입지 가치는 지번 주변 도로 폭, 접도 상태, 지형, 인접 건축물의 이용 현황, 용도지역과 건축 가능 범위 등을 함께 확인해야 판단할 수 있습니다. 대지는 건물 자체보다 토지 활용 가능성과 인허가 조건이 핵심이므로 단순히 면적과 최저가만 보고 접근하기보다 현장성과 공부상 제한을 함께 검토해야 합니다.
물건 스펙상 확인되는 가장 중요한 정보는 서울 강동구 천호동에 위치한 대지라는 점, 토지 면적이 61.11평이라는 점, 그리고 최저가가 감정가의 80%까지 내려온 상태라는 점입니다. 감정가와 최저가의 차이가 비교적 큰 금액대인 만큼 입찰자는 자금 조달 계획, 취득 후 보유 비용, 향후 활용 방향을 보수적으로 계산해야 합니다. 특히 대지 물건은 건축 여부, 개발 가능성, 인접 필지와의 관계, 도로 조건에 따라 실제 활용 가치가 달라질 수 있습니다.
입지 확인에서는 먼저 현장 방문을 통해 대지의 실제 형상과 고저차, 차량 접근성, 주변 도로와의 연결 상태를 확인하는 것이 필요합니다. 원문에는 지번과 면적, 감정가, 최저가, 매각기일 등 기본 정보만 제시되어 있으므로 도로 접면, 맹지 여부, 건축선 후퇴, 도시계획시설 저촉 여부 등은 별도 서류와 현장 조사가 필요합니다. 토지는 서류상 면적이 같더라도 모양과 접도 조건에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있습니다.
또한 강동구 천호동이라는 지역명만으로 상권성이나 개발성을 단정해서는 안 됩니다. 주변이 주거지인지, 근린생활시설 밀집지인지, 노후 건축물이 많은 지역인지, 대로변과 이면도로 중 어디에 해당하는지에 따라 투자 판단 기준이 달라집니다. 현장에서는 유동 인구보다 실제 진입 동선, 주차 가능성, 인근 건축물 용도, 소음과 일조, 인접 필지 경계 등을 차분히 확인하는 것이 좋습니다.
권리분석 측면에서는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 검토해야 합니다. 원문에 단순히 유찰 1회로 표시되어 있다고 해서 권리관계가 단순하다고 볼 수는 없습니다. 말소기준권리의 종류와 설정일, 그 이후 권리의 소멸 여부, 인수되는 제한물권이나 가처분, 가압류, 지상권, 지역권, 법정지상권 가능성 등을 확인해야 합니다. 대지 물건은 건물 유무, 인접 건축물 침범, 점유 사용 관계가 문제 되는 경우도 있으므로 전문가 검토가 필요합니다.
입찰 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 임야도 또는 토지대장, 건축물대장 존재 여부, 도로대장, 경계 관련 자료를 확인하는 절차가 필요합니다. 해당 지번이 어떤 용도지역에 속하는지, 건폐율과 용적률은 어느 수준인지, 건축 제한이나 도시계획시설 저촉이 있는지 확인해야 실제 활용 방향을 세울 수 있습니다. 원문 자료만으로는 건축 가능 여부나 향후 수익성을 단정할 수 없습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지 물건이라도 실제 점유자, 임시 시설물, 무단 사용, 경계 분쟁, 인접 토지와의 통행 문제 등이 있을 수 있으므로 매각물건명세서와 현황조사서만으로 끝내지 말고 현장 확인과 전문가 상담을 병행하는 편이 안전합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다. 나대지처럼 보이더라도 실제로는 차량 적치, 자재 보관, 임시 구조물, 인근 소유자의 사용 등이 있을 수 있습니다. 반대로 공부상 부담이 있어 보여도 법률적으로 정리 가능한 사안일 수 있습니다. 따라서 입찰자는 점유 현황, 사용 관계, 인도 가능성, 협의 가능성 등을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
가격 검토에서는 감정가와 최저가만 비교하기보다 인근 거래 사례, 공시지가, 주변 토지의 실제 이용 형태, 철거 또는 정비 비용, 취득세와 보유세, 대출 가능 여부까지 함께 살펴야 합니다. 경매 물건은 낙찰가 외에도 명도 비용, 법무 비용, 세금, 인허가 검토 비용이 추가될 수 있습니다. 자금 계획은 여유 있게 잡고, 입찰가는 보수적인 기준에서 산정하는 것이 필요합니다.
이번 서울 강동구 천호동 대지 물건은 2026년 7월 27일 매각기일이 예정되어 있으며, 현재 최저가 2,941,120,000원으로 진행됩니다. 관심 있는 분들은 감정평가서상 토지 평가 근거와 주변 환경, 법원 서류상 특별매각조건 여부를 우선 확인하시기 바랍니다. 현장에서는 실제 경계와 도로 접속, 인근 건물 배치, 향후 활용 가능성을 중심으로 점검하는 것이 좋습니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 따라 주거형, 상가형, 토지형 물건을 구분해 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 권리관계와 점유 관계에 변동이 없는지 최종 점검하시기 바랍니다.
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