사건개요
사건번호: 2025타경502932
관할법원: 대전지방법원
물건종류: 다가구주택
소재지: 세종특별자치시 장군면 도계리 272 1동
감정가: 1,259,005,300원
최저가: 881,304,000원
매각기일: 2026.07.22
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 세종특별자치시 장군면 도계리 272 1동 소재 다가구주택으로, 대전지방법원에서 진행되는 2025타경502932 사건입니다. 원문 기준 토지지분 및 건물 전체매각으로 확인되며, 토지 면적은 약 185.13평, 건물 면적은 약 159.70평입니다. 감정가는 1,259,005,300원이고 1회 유찰 후 최저가는 881,304,000원으로 낮아진 상태입니다.
물건 종류는 다가구주택입니다. 다가구주택은 실제 이용 형태, 세대 구성, 임대차 관계, 점유 현황에 따라 입찰 판단이 크게 달라질 수 있습니다. 단순히 건물 규모와 최저가만 보고 접근하기보다는 각 호실의 사용 상태, 실제 거주자 유무, 전입세대 열람, 확정일자 여부, 보증금 구조를 함께 확인해야 합니다.
소재지는 세종특별자치시 장군면 도계리입니다. 장군면은 세종시 내 읍면 지역의 주거 성격과 생활권 접근성을 함께 살펴볼 필요가 있는 지역입니다. 원문에는 역세권, 대로변, 특정 상권, 학교 인접 여부 같은 세부 입지 정보가 제공되어 있지 않으므로, 현장에서는 도로 접근성, 차량 진출입, 주변 주택 밀집도, 생활 편의시설과의 거리, 대중교통 이용 여건을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
토지와 건물이 함께 매각되는 구조로 기재되어 있다는 점은 기본적으로 확인할 부분입니다. 다만 토지지분 및 건물전체매각이라는 문구가 있으므로, 등기부상 토지 권리 범위와 건물 표시, 대지권 또는 지분 관계, 인접 필지와의 경계 문제는 반드시 별도로 검토해야 합니다. 건축물대장과 등기사항전부증명서의 표시가 일치하는지도 확인해야 합니다.
다가구주택은 외관상 하나의 건물이라도 내부 호실별 임차관계가 복잡할 수 있습니다. 원문 데이터만으로는 임차인 수, 보증금, 월세, 배당요구 여부, 대항력 성립 가능성, 점유자 현황이 확인되지 않습니다. 따라서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 열람 내역을 함께 확인한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
권리분석에서는 말소기준권리의 종류와 설정일, 선순위 권리 존재 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권 여부를 중심으로 살펴봐야 합니다. 특히 다가구주택은 일부 임차인이 선순위 대항력을 갖고 있거나, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 생길 수 있습니다. 이 부분은 자료 확인 전 단정할 수 없으므로 전문가 검토가 필요합니다.
명도 난이도 역시 현재 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 무단점유자인지에 따라 협의 방식과 소요 기간이 달라질 수 있습니다. 여러 세대가 거주 중인 다가구주택이라면 호실별 협의가 필요할 수 있고, 관리비나 공과금 정산 문제도 함께 발생할 수 있습니다.
입찰 전에는 건물의 실제 상태를 반드시 확인해야 합니다. 외벽 균열, 누수, 옥상 방수, 주차 공간, 내부 계단과 공용부 상태, 난방 방식, 불법 증축 여부, 용도와 실제 사용의 차이 등을 점검해야 합니다. 감정평가서의 평가 시점과 현재 상태가 다를 수 있으므로, 수리비와 공실 가능성도 보수적으로 반영하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 직전까지 등기 변동, 배당요구 종기, 매각물건명세서 변경, 유치권 신고 여부, 법원 공고 정정 여부를 확인해야 하며, 권리 인수 가능성은 전문가 상담을 통해 검토하는 것이 안전합니다.
이번 사건은 감정가 대비 최저가가 70% 수준으로 내려온 다가구주택이지만, 가격만으로 판단하기에는 확인해야 할 요소가 많습니다. 세종시 장군면 도계리 일대의 실제 주거 수요, 임대 가능성, 건물 관리 상태, 향후 보유 계획까지 함께 검토해야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 주변 실거래와 임대 사례는 최신 자료로 별도 확인해야 하며, 확인되지 않은 수익률을 전제로 입찰가를 정하면 위험할 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 목적에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 특히 2026.07.22 매각기일 전까지 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 전입세대 관련 자료의 변동 여부를 재확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
세종특별자치시 #세종시장군면 #도계리다가구주택 #다가구주택경매 #2025타경502932 #대전지방법원 #세종주택 #장군면주택 #권리관계확인 #명도체크 #현장점검 #입찰전점검 #말소기준권리 #임차인확인 #전입세대확인 #감정가확인 #최저가확인 #제이옥션
경매상담 010-6899-1601
