사건개요
사건번호: 2025타경502932
관할법원: 대전지방법원
물건종류: 다가구주택
소재지: 세종특별자치시 장군면 도계리 272-5 1동
감정가: 1,243,838,300원
최저가: 870,687,000원
매각기일: 2026.07.22
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 세종특별자치시 장군면 도계리 272-5 1동 소재 다가구주택 경매입니다. 법원 자료상 토지지분 및 건물 전체매각으로 표시되어 있으며, 토지 면적은 약 185.13평, 건물 면적은 약 158.03평으로 확인됩니다. 감정가는 1,243,838,300원이고 1회 유찰 후 최저가는 870,687,000원으로 내려온 상태입니다.
다가구주택은 단독주택의 한 유형이지만 실제 이용에서는 여러 세대가 거주할 수 있어 임차 관계, 점유 현황, 건축물 현황을 함께 확인해야 합니다. 이번 물건도 단순히 최저가만 보고 판단하기보다 토지와 건물의 매각 범위, 실제 사용 상태, 세대별 점유 여부를 차례대로 확인하는 접근이 필요합니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 사건번호는 2025타경502932이며 관할은 대전지방법원입니다. 물건 종류는 다가구주택이고, 원문에는 세종특별자치시 장군면 도계리 272-5 1동으로 기재되어 있습니다. 매각 대상은 토지지분 및 건물전체매각으로 표시되어 있으나, 세부 지분 구조나 부속 건물, 제시외 건물 여부는 매각물건명세서와 감정평가서를 통해 다시 확인해야 합니다.
면적은 토지 185.13평, 건물 158.03평으로 확인됩니다. 다가구주택에서 건물 면적이 큰 편에 해당하면 내부 호실 구성, 출입 동선, 주차 가능성, 공용공간 상태가 실제 가치 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 다만 원문 자료만으로 방 개수, 세대 수, 내부 수리 상태, 현재 공실 여부는 확인되지 않으므로 현장 확인이 필요합니다.
입지 확인 포인트는 장군면 도계리라는 소재지 특성에서 출발해야 합니다. 세종특별자치시 내 물건이라도 행정중심지와의 거리, 대중교통 접근성, 생활편의시설 이용성, 학교나 관공서까지의 이동 동선은 위치별로 차이가 큽니다. 지도상 거리만 볼 것이 아니라 실제 차량 진입, 도로 폭, 경사, 주변 주거 밀집도, 야간 환경까지 확인하는 것이 좋습니다.
특히 다가구주택은 주변 거주 수요와 생활권의 안정성이 중요합니다. 가까운 도로와 마을 진입로 상태, 인근 주택의 관리 상태, 쓰레기 배출 환경, 주차 여건은 임대 운영이나 실거주 판단에 모두 영향을 줄 수 있습니다. 원문에는 역세권, 대로변, 특정 개발 호재 같은 표현이 확인되지 않으므로 그런 요소는 별도로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 권리 순위, 임차인의 대항력과 우선변제권 여부를 중심으로 확인해야 합니다. 다가구주택은 세대별 전입일자와 확정일자, 배당요구 여부가 서로 다를 수 있어 한 명의 임차인만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 등기사항전부증명서를 함께 대조해야 합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다. 현재 소유자가 거주 중인지, 임차인이 여러 명인지, 무상거주 주장자가 있는지, 공실인지에 따라 인도 절차와 협의 방식이 달라질 수 있습니다. 점유자가 있는 경우에는 낙찰 후 인도명령 가능성, 협의 기간, 이사비 분쟁 가능성까지 현실적으로 검토해야 합니다.
입찰 전에는 건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해야 합니다. 다가구주택은 내부 구조 변경, 불법 증축, 용도와 다른 사용, 주차장 전용 여부가 문제 되는 경우가 있습니다. 이런 부분은 감정평가서 사진만으로 충분하지 않을 수 있으므로 현장 외관 확인과 가능하다면 주변 탐문이 필요합니다.
또한 토지와 건물의 매각 범위가 명확한지 확인해야 합니다. 원문에는 토지지분 및 건물전체매각이라고 되어 있으나, 도로 지분, 대지권 성격, 인접 토지와의 경계, 담장이나 마당 사용 관계는 별도 서류로 확인하는 것이 안전합니다. 경계가 불명확하거나 실제 사용 면적과 공부상 면적이 다르면 향후 분쟁이나 활용 제한으로 이어질 수 있습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 자료에 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 이후의 부담, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서 변경 여부를 확인하고, 권리관계와 점유관계는 전문가 검토와 상담을 통해 정리한 뒤 판단하는 것이 바람직합니다.
최저가가 감정가의 70% 수준으로 내려온 점은 숫자상으로 눈에 띄지만, 이것만으로 유리한 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 건물 노후도, 내부 수리비, 공실 관리비, 체납 공과금, 임차보증금 인수 가능성, 명도 기간이 함께 반영되어야 실제 입찰 가능 금액을 정할 수 있습니다. 입찰가 산정은 주변 거래 사례와 현재 이용 상태를 종합해 보수적으로 접근해야 합니다.
이번 세종 장군면 도계리 다가구주택은 토지와 건물 규모가 함께 확인되는 주거형 물건입니다. 실거주 목적이라면 생활 동선과 건물 상태가 중요하고, 보유 후 임대 운영을 검토한다면 세대 구성과 점유관계, 수선 범위를 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 법원 원문에 확인되지 않은 수익률이나 향후 가치 상승을 전제로 판단하기보다 현재 자료와 현장 사실을 기준으로 검토하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 경매 사건의 기본 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향, 입찰 전 체크사항 정리를 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산, 지역 기준을 정리해 상담하시면 보다 구체적인 검토가 가능합니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 전입세대 관련 자료와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 경매는 기일 전까지 권리관계나 진행 내용이 달라질 수 있으므로 최종 확인 없이 입찰하는 것은 피하는 것이 좋습니다.
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