사건개요
사건번호: 2025타경497
관할법원: 천안지원
물건종류: 근린상가
소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 1층106호
감정가: 617,000,000원
최저가: 148,142,000원
매각기일: 2026.07.21
진행상태: 유찰 4회
이번 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 106호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지는 3.86평, 건물은 19.23평으로 표시되어 있으며, 감정가는 617,000,000원, 최저가는 148,142,000원입니다. 원문 기준 4회 유찰된 상태로 최저가가 감정가의 24% 수준까지 내려와 있으나, 낮아진 최저가만 보고 판단하기보다는 상가의 실제 이용 가능성, 점유관계, 관리비, 주변 상권 상태를 함께 확인해야 합니다.
소재지는 천안시 서북구 성정동 일대입니다. 성정동은 주거시설과 생활편의시설이 함께 형성된 지역으로, 해당 물건은 아파트 1층 상가라는 점이 특징입니다. 다만 원문 자료만으로는 출입 동선, 도로 접면, 전면 노출 정도, 주차 이용 조건, 주변 업종 구성까지 단정하기 어렵습니다. 1층 상가라 하더라도 실제 유동 흐름과 시야 확보 여부에 따라 활용성 차이가 크기 때문에 현장 방문을 통해 점포 전면, 공용부 상태, 간판 설치 가능성, 출입 편의성을 직접 확인하는 과정이 필요합니다.
물건 규모는 건물 19.23평으로 표시되어 있어 소형 점포, 사무실, 생활밀착형 업종 등으로 검토할 수 있는 면적대입니다. 그러나 업종 가능 여부는 건축물대장, 관리규약, 집합건물의 용도 제한, 기존 시설 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 음식점, 미용업, 학원, 사무실 등 특정 업종을 염두에 둔다면 전기 용량, 급배수, 환기, 배기, 소방 설비, 화장실 사용 조건 등을 별도로 점검해야 합니다. 상가 경매는 취득가뿐 아니라 인테리어 비용, 원상복구 가능성, 공실 기간, 관리비 부담까지 함께 계산해야 현실적인 판단이 가능합니다.
권리분석에서는 사건번호 2025타경497의 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리 여부를 먼저 확인해야 합니다. 원문에는 임차인, 점유자, 보증금, 월세, 배당요구 여부가 상세히 제시되어 있지 않으므로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 상가의 경우 사업자등록, 확정일자, 환산보증금, 대항력 여부에 따라 인수 부담이 달라질 수 있어 법원 서류와 세무서 확인 자료를 함께 검토하는 것이 좋습니다.
입지 확인에서는 단순히 주소만 보는 것보다 실제 상권의 움직임을 확인해야 합니다. 주변에 거주 인구가 충분한지, 상가 전면으로 보행자가 지나가는지, 차량 접근과 정차가 가능한지, 인근 공실률은 어느 정도인지가 중요합니다. 같은 건물 1층이라도 코너 여부, 출입구와의 거리, 도로 방향, 엘리베이터나 주출입구 동선에 따라 체감 가치는 달라집니다. 특히 아파트 단지 내 또는 주거지 인근 상가는 고정 수요가 장점이 될 수 있지만, 업종 제한과 소비 흐름이 제한적일 수 있으므로 시간대별 현장 확인이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가 148,142,000원이 현재 상태에서 적정한지 별도로 검토해야 합니다. 감정가 대비 저렴해 보이는 숫자만으로는 충분하지 않습니다. 최근 거래 사례, 인근 임대 사례, 공실 기간, 예상 보수비, 취득세와 법무비용, 명도 비용, 미납 관리비 가능성까지 반영해야 합니다. 특히 집합상가에서는 공용관리비, 장기수선 관련 부담, 체납금 승계 여부가 쟁점이 될 수 있어 관리사무소와 관련 서류 확인이 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 매각기일 전까지 법원 문건이 추가되거나 이해관계인의 권리신고가 반영될 수 있으므로, 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다. 특히 상가 점유자가 실제 영업 중인지, 폐업 상태인지, 비품과 시설물의 소유관계가 누구에게 있는지에 따라 인도 과정의 난이도가 달라질 수 있어 전문가 검토와 상담이 필요합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다. 임차인이 있거나 영업시설이 남아 있는 경우 협의 기간, 이사비 요구, 원상복구 범위, 영업권 주장 등 다양한 변수가 생길 수 있습니다. 반대로 공실이라 하더라도 열쇠 인도, 내부 파손, 체납 관리비, 시설 철거 문제가 남아 있을 수 있습니다. 따라서 입찰자는 낙찰가만 준비하는 것이 아니라 취득 후 실제 사용 또는 임대까지 이어지는 비용과 기간을 함께 계획해야 합니다.
이 물건은 천안시 서북구 성정동의 1층 근린상가라는 점, 감정가 대비 낮아진 최저가, 4회 유찰 이력이 확인되는 점에서 관심을 가질 수 있는 사건입니다. 다만 상가투자는 주거형 물건보다 공실, 업종, 관리비, 점유관계의 영향이 크게 나타날 수 있으므로 숫자보다 현장과 서류 확인이 우선입니다. 권리분석과 명도, 임대 가능성은 개별 자료를 기준으로 판단해야 하며, 필요한 경우 전문가와 함께 입찰가 범위를 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 상가뿐 아니라 주거형, 토지, 공장 등 목적에 맞는 사건을 함께 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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