경기도 화성시 동탄순환대로29길 56에 있는 1층 102호 근린상가가 수원지방법원 경매 물건으로 진행됩니다. 사건번호는 2024타경59123이며, 매각기일은 2026년 7월 20일입니다. 감정가는 1,460,000,000원이고 6회 유찰 후 최저가는 171,767,000원으로 낮아진 상태로 확인됩니다.
이번 물건은 근린상가로 분류되어 있으며, 원문 기준 토지는 19.50평, 건물은 27.04평입니다. 소재지는 경기도 화성시 동탄순환대로29길 56, 1층 102호로 확인됩니다. 상가 경매에서 1층 호실은 접근성, 전면 노출, 출입 동선, 주변 업종 구성에 따라 활용성이 달라질 수 있으므로 단순히 층수만 보고 판단하기보다는 현장에서 실제 유동 동선과 점포 시인성을 함께 확인해야 합니다.
감정가 대비 최저가 비율이 12% 수준으로 표시되어 있어 가격만 보면 관심을 가질 수 있는 물건입니다. 다만 반복 유찰된 상가는 유찰 사유를 반드시 살펴봐야 합니다. 권리관계, 점유관계, 임대차 현황, 관리비 체납 여부, 상권의 실제 수요, 건물 관리 상태, 공실 가능성 등 여러 요소가 입찰 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 수익성이나 안전성이 확보된다고 볼 수는 없습니다.
입지 확인은 주소를 기준으로 해야 합니다. 동탄순환대로29길 일대라는 점은 확인되지만, 역세권 여부나 특정 개발 호재, 배후수요 규모 등은 제공된 자료만으로 단정할 수 없습니다. 현장에서는 건물 전면 도로 폭, 차량 접근성, 주차 가능 여부, 주변 점포의 영업 상태, 공실 비율, 같은 건물 내 업종 구성, 상가 출입구 위치, 간판 설치 가능 범위 등을 확인하는 것이 좋습니다. 특히 1층 상가는 유동인구가 실제로 점포 앞을 지나가는지, 소비 동선과 맞물리는지에 따라 체감 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
물건의 규모는 건물 27.04평으로 확인되므로 소형 점포나 근린생활 업종을 검토하는 분들이 관심을 가질 수 있습니다. 다만 실제 전용면적, 공용면적, 대지권 비율, 내부 구조, 화장실 위치, 급배수와 전기 용량, 냉난방 설비, 기존 인테리어 상태는 등기부와 건축물대장, 현장 확인을 통해 별도로 점검해야 합니다. 업종 제한이나 관리규약이 있는 경우 희망 업종으로 바로 사용할 수 없을 가능성도 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
상가 물건은 임대수익을 기대하고 접근하는 경우가 많지만, 이 물건의 현재 임대차 내용은 제공된 원문만으로 구체적으로 확인되지 않습니다. 임차인이 있는지, 보증금과 월차임이 얼마인지, 대항력이나 우선변제권이 문제 되는지, 점유자가 누구인지에 따라 인수금액과 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 특히 상가건물임대차보호법 적용 여부와 환산보증금, 사업자등록일, 확정일자, 배당요구 여부는 반드시 전문가 검토가 필요한 부분입니다.
권리분석에서는 말소기준권리를 먼저 확인해야 합니다. 등기부상 근저당권, 압류, 가압류, 가처분, 임차권등기, 지상권 등 권리가 어떻게 설정되어 있는지에 따라 낙찰자가 인수해야 할 위험이 생길 수 있습니다. 제공 자료에는 세부 권리관계가 모두 드러나 있지 않으므로 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본을 함께 대조해야 합니다. 경매 절차 중 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있고, 그에 따라 입찰 전 판단과 매각 이후 절차가 달라질 수 있습니다.
명도 역시 단정해서는 안 됩니다. 상가의 경우 기존 영업자, 임차인, 무단점유자, 시설물 소유권, 원상복구 문제 등이 함께 얽힐 수 있습니다. 내부에 영업시설이나 집기, 간판, 권리금 주장 등이 존재할 경우 협의 과정이 길어질 수 있으며, 관리비나 공용부분 사용료 체납 여부도 확인해야 합니다. 낙찰 후 소유권이전이 지연될 수 있는 사정, 이해관계인의 항고 가능성, 배당 절차와 인도 절차의 변수도 미리 살펴보는 것이 바람직합니다.
입찰 전에는 최저가와 보증금만 계산하기보다 총투입비용을 기준으로 검토해야 합니다. 취득세, 법무비용, 명도비용, 체납 관리비, 내부 수리비, 공실 기간 부담, 임대 모집 기간까지 포함해 실제 자금 계획을 세워야 합니다. 상가 투자는 임대가 바로 맞춰진다는 전제보다 공실 가능성과 보수적인 임대 조건을 놓고 검토하는 편이 현실적입니다. 원문에 없는 시세나 수익률을 임의로 추정하기보다는 인근 실거래, 임대 호가, 실제 계약 사례를 별도로 확인해야 합니다.
이번 화성시 동탄 근린상가 물건은 6회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 점이 눈에 띄지만, 그만큼 반복 유찰의 원인을 꼼꼼하게 확인해야 하는 물건입니다. 가격 조건만 앞세우기보다는 권리관계, 점유관계, 상권의 실제 상태, 향후 사용 계획의 적합성을 함께 따져야 합니다. 특히 상가 경매는 낙찰가보다 매각 이후 운영 가능성과 명도 과정이 더 중요해질 수 있으므로 서류 검토와 현장 확인을 분리하지 말고 함께 진행하는 것이 좋습니다.
정리하면, 이 물건은 경기도 화성시 동탄순환대로29길 소재 1층 근린상가로, 사건번호 2024타경59123, 매각기일 2026년 7월 20일, 최저가 171,767,000원으로 확인됩니다. 감정가와 최저가의 차이가 큰 만큼 관심을 가질 수 있으나, 임차인과 점유자, 관리비, 말소기준권리, 대위변제 가능성, 소유권이전 지연 등 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있는 리스크를 전문가와 함께 검토한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 필요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본과 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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