수원지방법원에서 진행되는 2024타경61812 사건은 경기도 화성시 남양읍 역골동로 94, 남양우림필유아파트 105동 15층 1502호 아파트 물건입니다. 매각기일은 2026년 7월 20일 월요일 오전 10시이며, 감정가는 411,000,000원, 현재 최저입찰금액은 23,694,000원으로 확인됩니다. 원문 자료상 8회 유찰 이력이 표시되어 있어 입찰 전 가격만 보지 말고 권리관계와 점유 상태를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
이 물건은 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 토지면적은 18.77평, 건물면적은 30.67평으로 기재되어 있습니다. 공동주택 중 아파트로 분류되어 있고, 층수는 105동 15층 1502호로 확인됩니다. 감정평가 자료에는 해당 토지가 대체로 가장형의 토지이며 아파트 건부지 등으로 이용 중이라고 되어 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역인 남양지구, 소로3류와 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등이 표시되어 있으므로 건축물 자체뿐 아니라 단지와 주변 도시계획 사항도 함께 보는 것이 좋습니다.
소재지는 화성시 남양읍 역골동로 일대의 기존 아파트 단지로 확인됩니다. 주거형 물건은 실제 거주 편의성, 단지 관리 상태, 동 배치, 층별 조망과 소음, 주차 여건, 출입 동선, 주변 생활시설 접근성을 현장에서 확인해야 합니다. 원문 자료만으로는 세대 내부 상태와 수리 필요 범위, 관리비 체납 여부, 실제 점유자의 협조 가능성까지 단정하기 어렵습니다. 특히 15층 세대인 만큼 엘리베이터 운행, 공용부 관리 상태, 누수나 결로 흔적, 발코니와 창호 상태 등은 현장 확인이 필요합니다.
권리관계에서는 매각물건명세서와 등기부, 전입세대확인서의 교차 확인이 중요합니다. 원문에는 현장 방문 당시 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못했고, 출입문에 안내문을 부착했다는 내용이 있습니다. 또한 전입세대확인서상 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 심은주를 세대주로 하는 세대가 전입되어 있어 일단 임차인으로 등록했다는 내용이 확인됩니다. 이 부분은 단순 참고로 넘기기보다 임대차관계, 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.
관련사건으로는 서울중앙지방법원 2023가소1105155 이행권고결정, 수원지방법원 안산지원 광명시법원 2022차전1274 지급명령이 기재되어 있습니다. 관련사건이 있다고 해서 곧바로 입찰이 불가능하다는 의미는 아니지만, 채권관계와 절차 진행상 변수가 있을 수 있으므로 사건검색과 기록 열람을 통해 현재 상태를 확인하는 절차가 필요합니다. 특히 여러 차례 유찰된 물건은 가격 매력만 강조하기보다 유찰이 반복된 배경을 살펴보는 것이 우선입니다.
입찰 전에는 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부, 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성, 임차인의 대항력과 배당관계, 점유자와의 명도 예상 난이도를 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 표시되어 있으나 구체 내용은 별도 서류 확인이 필요합니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람 내역을 최신 기준으로 다시 대조해야 하며, 법원 자료 갱신이나 취하, 변경, 정지 가능성도 매각기일 전 확인해야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전이 예상보다 지연될 수 있고, 대위변제나 권리변동, 배당관계 변화가 생길 수 있습니다. 말소기준권리 판단을 잘못하면 인수해야 할 권리나 비용을 놓칠 수 있으며, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 관리비 체납, 장기 공실 여부, 내부 훼손, 점유자의 실제 거주 여부는 낙찰 후 비용과 일정에 직접 영향을 줄 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 거친 뒤 입찰가를 산정하는 것이 현실적입니다.
이 사건은 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 상태로 보이지만, 낮은 최저가만으로 판단할 물건은 아닙니다. 주거형 아파트는 취득 후 실거주, 임대, 재매각 등 활용 방향에 따라 확인해야 할 기준이 달라집니다. 입찰자는 본인의 자금계획, 잔금 납부 가능성, 취득세와 각종 부대비용, 명도 협의 기간, 수리비 가능성을 함께 계산해야 합니다. 현장 답사에서는 단지 출입, 주변 소음, 주차장 이용, 관리사무소 확인 가능 사항, 실제 점유 정황을 차분히 확인하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 목적에 맞춰 비교 검토해 보실 수 있습니다. 다만 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원에 비치된 매각물건명세서와 등기사항을 최신 기준으로 재확인하시기 바랍니다.
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