사건개요
사건번호: 2024타경6553
관할법원: 창원지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 경상남도 김해시 전하로 287, 지하1층비01호
감정가: 6,932,000,000원
최저가: 4,852,400,000원
매각기일: 2026.07.23
진행상태: 재진행 1회, 최저가 70%
이번 물건은 경상남도 김해시 외동 엠타워 지하1층 비01호로 확인되는 근린상가 경매 건입니다. 법원 자료 기준 감정가는 6,932,000,000원, 최저가는 4,852,400,000원으로 표시되어 있으며, 진행상태는 재진행 1회입니다. 매각기일은 2026년 7월 23일로 확인됩니다.
원문상 토지 면적은 224.85평, 건물 면적은 467.40평으로 기재되어 있습니다. 지하 1층 상가라는 점에서 일반적인 1층 노출형 점포와는 이용 방식, 임차 수요, 업종 적합성, 관리비 부담 구조가 다를 수 있습니다. 따라서 단순히 면적과 최저가만 보고 판단하기보다 실제 출입 동선, 계단과 승강기 접근성, 간판 노출, 주차 여건, 내부 층고와 설비 상태를 함께 확인해야 합니다.
소재지는 김해시 전하로 일대이며, 외동 소재 집합건물 내 상가로 파악됩니다. 상가 물건은 주소만으로 상권을 단정하기 어렵습니다. 현장에서는 주변 도로 폭, 차량 진입 방향, 유동 인구의 흐름, 인근 점포의 공실 여부, 업종 구성, 건물 내부 동선이 실제 영업 가능성에 영향을 줍니다. 특히 지하층은 외부에서 바로 인지되는지, 안내 표지와 출입구가 명확한지, 환기와 방수 상태가 양호한지 점검할 필요가 있습니다.
확인된 가격 조건을 보면 감정가 대비 최저가가 70% 수준으로 낮아진 상태입니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 매수 적정성을 단정할 수는 없습니다. 상가 경매에서는 감정가 산정 시점, 주변 거래 사례, 임대차 조건, 관리비 체납, 내부 시설 원상복구 비용, 공실 기간 등이 함께 반영되어야 합니다. 특히 대형 면적의 지하 상가는 사용 목적이 제한될 수 있어 실제 활용 계획을 먼저 세운 뒤 입찰가를 검토하는 방식이 필요합니다.
권리분석에서는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 순서대로 확인해야 합니다. 말소기준권리의 종류와 설정일, 후순위 권리의 소멸 여부, 압류와 가압류, 근저당권, 임차권 등기 여부를 반드시 살펴야 합니다. 원문에 임차인과 점유자 정보가 모두 드러나지 않을 수 있으므로 법원 문건과 현장 탐문을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다. 상가의 경우 기존 영업자가 있거나 시설물이 남아 있을 수 있고, 임차인이 실제 점유 중인지, 보증금과 월세 관계가 어떻게 되는지에 따라 협의 방식이 달라질 수 있습니다. 지하층 대형 상가는 내부 칸막이, 냉난방, 전기 증설, 배수 설비, 소방 설비 같은 시설 확인도 중요합니다. 낙찰 후 바로 사용하려는 경우라면 예상 공사비와 인허가 가능 여부까지 사전에 검토해야 합니다.
입지 확인 포인트는 건물 외부와 내부를 나누어 보는 것이 좋습니다. 외부에서는 전하로 주변 차량 흐름, 보행 접근성, 주차장 출입 구조, 인근 상권의 영업 상태를 확인해야 합니다. 내부에서는 지하 1층으로 내려가는 동선, 출입구 폭, 승강기 위치, 공용부 관리 상태, 누수 흔적, 냄새, 환기, 소방 설비, 전기 용량 등을 점검해야 합니다. 이런 요소는 임대 가능성뿐 아니라 실사용 비용에도 영향을 줍니다.
리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의 사항은 원문 데이터에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 경매는 공용관리비와 장기수선 관련 부담, 기존 영업 시설물 처리, 관리단과의 관계가 문제 되는 경우가 있으므로 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 법적 부담과 비용 범위를 확인해야 합니다.
입찰 전에는 현재 최저가만 볼 것이 아니라 본인의 자금 계획을 먼저 정리해야 합니다. 보증금, 잔금 납부 일정, 취득세와 등기 비용, 명도 비용, 시설 보수 비용, 공실 유지 비용까지 포함해 총투입금 기준으로 판단해야 합니다. 대출을 고려한다면 지하 상가와 대형 근린상가에 대한 금융기관 평가가 달라질 수 있으므로 사전 상담이 필요합니다.
이 물건은 김해시 외동의 근린상가로, 면적 규모가 큰 편이고 최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라는 점이 눈에 띕니다. 다만 지하층 상가 특성상 업종 적합성, 공실 위험, 관리비 부담, 내부 설비 상태에 따라 실제 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 법원 자료와 현장 상태를 함께 확인하고, 권리관계와 점유관계를 구체적으로 검토한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인, 입찰 준비 과정을 사실 자료 중심으로 검토하는 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춘 비교 검토가 필요합니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본, 전입세대 및 상가임대차 관련 자료, 관리비 체납 여부, 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다. 재진행 사건은 기일 변경이나 권리관계 변동 가능성도 있으므로 입찰 직전 최신 서류 확인이 중요합니다.
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