사건개요
사건번호: 2024타경4864
관할법원: 부산지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 부산광역시 연제구 신금로 25, 1층115호
감정가: 481,000,000원
최저가: 115,488,000원
매각기일: 2026.07.21
진행상태: 유찰 4회, 최저가 24%
이번 물건은 부산광역시 연제구 연산동 노블레스스퀘어 1층 115호 근린상가입니다. 원문 기준 토지 면적은 13.10평, 건물 면적은 15.78평으로 확인되며, 감정가는 481,000,000원, 최저가는 115,488,000원입니다. 진행 정보상 4회 유찰된 상태로 표시되어 있어 최초 감정가 대비 최저가 수준이 낮아진 물건입니다. 다만 유찰 횟수와 최저가만 보고 판단하기보다는 상가의 실제 이용 상태, 점유 관계, 관리비 부담, 주변 상권의 흐름을 함께 확인해야 합니다.
소재지는 부산 연제구 신금로 25, 연산동 노블레스스퀘어 1층입니다. 집합건물 상가의 경우 같은 건물 안에서도 층수, 호실 위치, 출입 동선, 도로와의 접면, 간판 노출 여부에 따라 체감 가치가 달라질 수 있습니다. 이번 물건은 1층 호실이라는 점이 원문에서 확인되지만, 실제 전면 노출 여부나 주 출입구와의 거리, 내부 공실 여부, 영업 가능 업종 등은 현장에서 직접 확인하는 절차가 필요합니다.
물건 스펙을 보면 건물 면적 15.78평 규모의 근린상가로, 단독 대형 매장보다는 소형 점포, 사무실형 업종, 생활밀착형 서비스 업종 등으로 활용 가능성을 검토해볼 수 있는 면적대입니다. 다만 이 부분은 현재 용도, 건축물대장상 표시, 관리규약, 상가 내부 구조, 급배수와 전기 용량, 환기 설비 등 세부 조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 특히 음식점, 미용, 의료, 학원, 사무실 등 업종별로 필요한 시설 기준과 제한이 달라질 수 있으므로 단순 면적만으로 활용도를 확정해서는 안 됩니다.
입지 확인에서는 연산동이라는 행정동과 신금로 주변의 실제 보행 동선, 인근 주거지와 업무시설, 생활 편의시설 분포를 살펴보는 것이 중요합니다. 상가는 배후 수요가 있다고 해도 해당 호실 앞을 실제로 지나는 사람이 적거나, 건물 내부 동선에서 벗어나 있으면 임차인 선호도가 낮아질 수 있습니다. 반대로 출입이 편하고 시야에 잘 들어오는 호실이라면 같은 건물 안에서도 평가가 달라질 수 있습니다. 따라서 주변 상권만 보는 것이 아니라 해당 115호의 정확한 위치와 가시성을 함께 확인해야 합니다.
권리분석 측면에서는 사건번호 2024타경4864의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 대조해 보아야 합니다. 원문에는 감정가, 최저가, 면적, 소재지, 유찰 횟수 등 기본 정보가 제시되어 있지만, 말소기준권리의 종류와 설정일, 인수 가능 권리, 임차인 존재 여부, 배당요구 여부, 점유자 진술 등은 별도 서류 확인이 필요합니다. 특히 상가 물건은 임차인의 사업자등록, 확정일자, 대항력 성립 여부, 보증금 규모에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다.
명도 난이도도 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 현재 영업 중인 점포인지, 공실인지, 임차인이 있는지, 소유자가 직접 점유하는지에 따라 접근 방식이 달라집니다. 영업 중인 상가라면 시설물 소유 관계, 원상복구 범위, 권리금 주장 가능성, 간판과 집기 처리 문제까지 함께 검토해야 합니다. 명도는 낙찰 이후 수익화 시점과 비용에 직접 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전부터 예상 시나리오를 세워 두는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 집합건물 상가는 체납 관리비와 공용부분 사용 제한, 관리단 규약, 업종 제한, 주차 사용 조건이 실제 이용에 영향을 줄 수 있습니다. 이런 내용은 법원 자료와 현장 확인, 관리사무소 문의, 전문가 검토를 함께 진행해야 보다 정확한 판단이 가능합니다.
입찰 전에는 최저가 115,488,000원이라는 숫자만 기준으로 접근하기보다 총투입비용을 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세 등 제세공과금, 법무 비용, 명도 비용, 관리비 정산 가능성, 내부 수리비, 공실 기간, 재임대 준비 비용이 추가될 수 있습니다. 상가 물건은 매입 이후 바로 임대가 이루어진다는 보장이 없으므로, 보수적인 임대 조건과 공실 가능성을 반영한 자금 계획이 필요합니다.
현장에서는 건물 외관, 1층 동선, 해당 호실의 출입문 위치, 간판 설치 가능성, 주변 점포의 영업 상태, 공실 비율, 주차 여건, 야간 유동, 관리 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 같은 주소의 상가라도 실제 점포 위치에 따라 접근성이 크게 달라질 수 있으므로 사진이나 지도만으로 판단하지 말고 직접 확인하는 절차가 필요합니다. 가능하다면 평일과 주말, 낮과 저녁의 분위기를 나누어 살펴보는 것도 도움이 됩니다.
이번 부산 연제구 연산동 근린상가 물건은 1층 호실, 감정가 대비 낮아진 최저가, 4회 유찰이라는 정보가 함께 확인되는 사건입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낮아진 가격 자체보다 그 가격이 해당 물건의 권리관계, 점유 상태, 현장 경쟁력, 향후 보유 비용을 감안했을 때 타당한지 여부입니다. 입찰 전 서류 검토와 현장 점검을 통해 가격의 이유를 확인하는 과정이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 입찰 전 점검 방향 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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