사건개요
사건번호: 2025타경50098
관할법원: 서울동부지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 서울특별시 광진구 동일로78길 49-9, 3층301호
감정가: 482,000,000원
최저가: 246,784,000원
매각기일: 2026.07.20
진행상태: 유찰 3회, 최저가 51%
이번 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 있는 예림스마트빌 3층 301호 다세대주택입니다. 법원 경매 정보상 물건 종류는 다세대(빌라)로 확인되며, 토지 8.98평, 건물 16.30평 규모로 기재되어 있습니다. 감정가는 482,000,000원이고 현재 최저가는 246,784,000원으로 표시되어 있으며, 3회 유찰 후 감정가 대비 약 51% 수준에서 매각기일이 예정되어 있습니다.
소재지는 서울특별시 광진구 동일로78길 49-9, 3층301호로 확인됩니다. 중곡동은 광진구 내 주거 밀집 지역이 형성된 곳이므로, 실제 입찰 전에는 해당 건물의 진입 환경, 주변 도로 폭, 주차 가능 여부, 건물 관리 상태, 인근 생활편의시설 접근성을 현장에서 직접 확인하는 절차가 필요합니다. 주소만으로 생활 편의성이나 선호도를 단정하기보다는 현장 동선과 실제 거주 환경을 함께 살펴야 합니다.
물건 스펙에서 가장 먼저 볼 부분은 전용으로 사용되는 건물 면적과 대지권 규모입니다. 원문상 건물 16.30평, 토지 8.98평으로 표시되어 있어 소형 주거형 다세대 물건으로 볼 수 있습니다. 다만 등기부상 면적, 건축물대장상 용도와 위반건축물 여부, 실제 내부 구조, 확장 또는 변경 사용 여부는 별도 서류 확인이 필요합니다. 특히 빌라 경매는 같은 건물 안에서도 층, 방향, 내부 수리 상태, 누수 여부, 주차 조건에 따라 체감 가치가 달라질 수 있습니다.
입지 확인 포인트는 중곡동 생활권을 기준으로 접근하는 것이 좋습니다. 광진구 중곡동 일대는 주거용 건물이 밀집한 구역이 많아 실거주 목적의 접근이 가능한지, 주변 골목 폭과 차량 진입이 편한지, 대중교통 이용 동선이 무리 없는지 살펴야 합니다. 원문에는 역세권, 학군, 상권 등 구체적인 거리 정보가 제시되어 있지 않으므로 이를 제목이나 본문에서 확정적으로 표현하기는 어렵습니다. 매각물건명세서와 현장 답사를 통해 실제 입지 조건을 다시 검토해야 합니다.
권리분석에서는 원문에 표시된 임차권등기 문구를 특히 주의해서 봐야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 낙찰자 인수 여부나 배당 결과를 단정할 수는 없습니다. 말소기준권리의 종류와 설정일, 임차인의 대항력 발생 시점, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 점유 현황을 순서대로 확인해야 합니다. 이 부분은 입찰가 산정과 명도 계획에 직접 영향을 줄 수 있으므로 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 판단해서는 안 됩니다.
다세대주택 경매에서는 관리비 체납, 공용부분 하자, 누수, 층간 소음, 주차 분쟁 같은 생활형 리스크도 함께 검토해야 합니다. 원문 자료에는 모든 현장 문제가 드러나지 않을 수 있습니다. 임차인 또는 점유자가 있는 경우 명도 협의에 시간이 걸릴 수 있고, 권리관계에 따라 소유권이전 지연, 대위변제, 권리변동 가능성도 배제할 수 없습니다. 입찰 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료를 함께 대조해야 합니다.
현재 최저가는 감정가 대비 낮아진 상태로 보이지만, 유찰 횟수만 보고 저가 매수 가능성으로 단정하면 위험합니다. 경매 물건의 실제 판단 기준은 최저가가 아니라 권리 인수 가능성, 점유 관계, 현장 상태, 주변 거래 수준, 자금 계획, 취득 후 보유 또는 처분 전략입니다. 특히 임차권등기가 표시된 주거형 물건은 보증금 인수 여부와 배당 가능성을 전문가와 함께 따져 보는 것이 안전합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 말소기준권리와 그보다 앞선 권리의 존재 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 임차권등기와 관련된 임차인의 대항력, 우선변제권, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 셋째, 실제 점유자가 누구인지, 명도 협의 가능성은 어느 정도인지 확인해야 합니다. 넷째, 건물의 노후도와 하자, 공용관리비 체납 여부, 주차 및 출입 환경을 현장에서 확인해야 합니다. 다섯째, 매각기일 직전까지 변경, 연기, 취하, 정정 공고가 있는지 다시 확인해야 합니다.
이 물건은 서울동부지방법원에서 진행되는 광진구 중곡동 다세대주택 경매 물건으로, 감정가와 최저가의 차이보다 권리관계와 점유 상태 확인이 더 중요한 사안입니다. 자료상 임차권등기가 표시되어 있으므로 입찰 전 권리분석과 명도 난이도 검토가 반드시 필요합니다. 확인되지 않은 임차인, 점유자, 관리비, 명도 문제는 낙찰 후 비용과 시간에 영향을 줄 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 거쳐 접근하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 권리분석, 현장 확인 포인트, 입찰 전 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞는 주거형 경매 물건도 함께 비교할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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