경기 안성시 대덕면 전원입지 토지경매 2025타경42184

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경기 안성시 대덕면 전원입지 토지경매 2025타경42184

법원경매컨설팅 2026. 8. 18. 20:49

사건개요

사건번호: 2025타경42184

관할법원: 평택지원

물건종류: 답

소재지: 경기도 안성시 대덕면 건지리 359-1

감정가: 1,615,655,000원

최저가: 554,170,000원

매각기일: 2026년 8월 24일

진행상태: 3회 유찰, 감정가의 34%

이번 물건은 경기도 안성시 대덕면 건지리 359-1에 소재한 답입니다. 원문에 표시된 토지면적은 1,568.16평이며, 감정가는 16억 1,565만 5,000원입니다. 세 차례 유찰된 뒤 최저매각가격은 5억 5,417만 원으로 낮아졌습니다. 매각기일은 2026년 8월 24일로 예정되어 있습니다.

토지 규모는 평 단위로 제공되었으므로 입찰 전 법원 매각물건명세서와 감정평가서, 토지대장을 통해 정확한 제곱미터 면적과 매각 대상 지분을 확인해야 합니다. 지목은 답으로 표시되어 있지만 현재 실제 이용 상태가 농경지인지, 휴경지인지, 다른 용도로 사용되고 있는지는 원문 정보만으로 확정하기 어렵습니다. 현장 답사와 감정평가서 사진을 함께 대조할 필요가 있습니다.

해당 토지를 검토할 때는 대덕면 건지리 일대의 도로망과 생활 편의시설 접근성, 주변 토지의 이용 현황을 살펴보는 것이 좋습니다. 인접 필지에 농경지와 주택, 사업용 시설 등이 어떻게 분포하는지 확인하면 토지 활용 방향을 판단하는 데 도움이 됩니다. 다만 구체적인 도로 거리나 교통 여건, 개발계획은 제공된 원문에 없으므로 현장과 관할 행정기관 자료를 기준으로 별도 확인해야 합니다.

특히 토지는 서류상 도로와 현황 도로가 일치하지 않는 사례가 있습니다. 지적도상 도로에 접하는지, 실제 차량 진입이 가능한지, 진입로가 타인 소유 토지를 통과하는지 확인해야 합니다. 경계가 불분명하다면 지적측량 가능성과 비용도 고려해야 하며, 인접 토지 소유자의 사용 흔적이나 통행 관계가 있는지도 현장에서 점검할 사항입니다.

지목이 답인 농지는 농지취득자격증명 발급 여부가 입찰 검토의 중요한 부분입니다. 입찰자의 자격과 농업경영계획서 제출 필요 여부, 해당 토지의 농지 이용 상태, 불법 전용 또는 원상회복 명령 가능성을 안성시 담당 부서에 문의하는 것이 안전합니다. 농지취득자격증명을 정해진 기한 안에 제출하지 못하면 매각허가나 보증금에 영향을 받을 수 있으므로 신청 요건과 처리 기간을 미리 확인해야 합니다.

토지이용계획확인원에서는 용도지역과 용도지구, 행위 제한, 개발행위허가 대상 여부를 살펴봐야 합니다. 전원주택부지나 영농 목적 등 특정 활용을 염두에 두고 있다면 현재 지목만 보고 가능하다고 판단해서는 안 됩니다. 농지전용허가 또는 신고 가능성, 건축허가를 위한 도로 조건, 상하수도와 전기 인입 여건을 관할 행정기관과 관련 기관에 확인해야 합니다. 토목공사나 성토가 필요하다면 관련 허가와 예상 비용도 입찰가 산정에 반영할 필요가 있습니다.

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감정가와 최저가의 차이가 크다는 사실만으로 토지가 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가 기준일 이후 주변 여건이 달라졌을 가능성이 있고, 형상과 고저, 배수 상태, 도로 접면, 경작 상태에 따라 실제 활용성이 달라질 수 있습니다. 인근 거래 사례를 조사할 때에도 지목과 용도지역, 도로 조건, 면적이 비슷한 사례인지 구분해 비교해야 합니다.

권리분석에서는 등기사항전부증명서의 접수 순서를 바탕으로 말소기준권리 후보를 확인하고, 압류와 가압류, 근저당권, 지상권, 지역권, 가처분 등 각 권리의 인수 여부를 검토해야 합니다. 원문에는 구체적인 등기 내역과 매각물건명세서 내용이 제시되지 않았으므로 핵심 권리관계나 낙찰 후 소멸 여부를 단정할 수 없습니다. 법원 기록과 최신 등기사항전부증명서를 전문가와 함께 대조하는 절차가 필요합니다.

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토지 위에 비닐하우스, 수목, 농작물, 컨테이너, 관정, 전신주 또는 다른 시설물이 있다면 매각 포함 여부와 소유관계를 확인해야 합니다. 제시외 물건이나 타인 소유 시설이 존재할 경우 철거와 사용 협의 문제가 생길 수 있습니다. 실제 경작자나 점유자가 있는지도 현장에서 확인하고, 농작물 수확 시기와 토지 인도 협의 가능성까지 검토하는 것이 좋습니다.

리스크 점검도 빠뜨릴 수 없습니다. 법원의 원문 자료만으로는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제에 따른 권리변동, 최신 말소기준권리, 임차인과 점유자 현황이 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 토지는 공동 점유나 경작 관계가 외관상 명확하지 않은 경우도 있으며, 관리비가 통상 발생하는 물건은 아니더라도 농업용 시설 사용료나 각종 부담금이 존재하는지 별도로 확인할 필요가 있습니다. 점유자 인도와 명도 난이도 역시 자료 확인 전에 단정할 수 없으므로 전문가의 권리분석과 상담이 필요합니다.

입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 서로 대조해야 합니다. 매각 대상이 토지 전체인지 지분인지, 최저가 외에 추가로 부담할 권리가 있는지, 농지취득자격증명 관련 특별매각조건이 있는지 확인해야 합니다. 법원 공고의 매각기일 변경 또는 취소 여부도 입찰 당일까지 살펴보는 것이 안전합니다.

현장에서는 경계표지, 도로 진입, 토지 형상, 고저 차이, 배수 상태, 성토 흔적, 농작물과 시설물, 주변 악취나 소음 등을 확인해야 합니다. 비가 온 뒤 배수 상태가 달라질 수 있으며 계절에 따라 농작물과 점유 상황도 변할 수 있습니다. 가능하면 시간대를 달리해 방문하고 현장 사진과 위치를 기록해 서류상 내용과 비교하는 것이 좋습니다.