사건개요
사건번호: 2025타경21835
관할법원: 통영지원
물건종류: 근린주택
소재지: 경상남도 거제시 능포동 351-3
감정가: 737,724,380원
최저가: 361,485,000원
매각기일: 2026.08.10
진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%
이번 물건은 경상남도 거제시 능포동 351-3에 소재한 근린주택입니다. 토지는 81.68평, 건물은 120.92평으로 확인되며, 감정가는 737,724,380원입니다. 현재 최저가는 361,485,000원으로 표시되어 있고, 원문 기준 유찰 2회 후 감정가 대비 49% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.
근린주택은 주거 기능과 근린생활 기능이 함께 검토되는 경우가 많아 단순 주택이나 단순 상가보다 확인할 항목이 많습니다. 실제 건물의 층별 용도, 사용 현황, 임대차 관계, 무단 증축 여부, 주차 여건, 출입 동선 등을 함께 살펴야 합니다. 원문에는 토지와 건물 면적, 감정가와 최저가, 유찰 횟수 등 기본 정보가 확인되지만, 세부 이용 상황은 매각물건명세서와 현장 확인을 통해 보완해야 합니다.
입지 측면에서는 거제시 능포동이라는 생활권을 기준으로 주변 도로 접근성, 인근 상권 형성 정도, 주거 수요, 배후 생활시설을 확인하는 것이 좋습니다. 다만 원문 자료만으로 역세권, 대로변, 조망권, 특정 개발 호재 등을 단정할 수는 없습니다. 현장에서는 실제 도로 폭, 차량 진입, 인근 건물의 용도, 공실 분위기, 소음과 경사 여부를 직접 확인해야 판단의 정확도가 높아집니다.
본 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태이지만, 낮은 최저가만 보고 접근하기보다는 왜 유찰이 발생했는지 확인하는 과정이 중요합니다. 근린주택은 임대수익 가능성을 검토할 수 있는 유형이지만, 실제 임차 구성, 보증금, 월세, 전입 여부, 사업자 점유 여부 등이 확인되지 않으면 수익성을 단정할 수 없습니다. 특히 주거와 상업 용도가 섞여 있을 가능성이 있는 물건은 명도와 점유 관계가 입찰 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
권리분석에서는 등기부등본상 말소기준권리, 압류와 가압류, 근저당, 가처분, 가등기 등 권리관계를 순서대로 확인해야 합니다. 원문 요약만으로 인수되는 권리 유무를 단정하기 어렵기 때문에, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 임차인이 있는 경우에는 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
소재지 지도
명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 소유자가 직접 점유하는지, 임차인이 거주 또는 영업 중인지, 공실인지에 따라 접근 방식이 달라집니다. 근린주택은 주거 임차인과 영업 점유자가 함께 있을 수 있어 현황조사서의 기재 내용과 실제 현장이 다를 가능성도 염두에 두어야 합니다. 입찰 전 방문이 가능하다면 외관 상태, 출입구 분리 여부, 우편물, 간판, 계량기, 관리 상태 등을 확인하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전이 예상보다 지연될 수 있고, 입찰 전후 대위변제나 권리변동이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 협의 가능성은 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 단순 가격 비교가 아니라 관련 서류와 현장을 함께 검토하고, 필요하면 경매 실무 전문가 상담을 거쳐 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
입찰 전에는 감정평가서상 건물 구조와 실제 상태가 일치하는지 확인해야 합니다. 건축물대장상 위반건축물 표시 여부, 용도 변경 가능성, 노후도, 누수 흔적, 보수 비용, 주변 시세와 임대 사례도 함께 비교해야 합니다. 특히 건물 면적이 120.92평으로 작지 않은 편이므로, 취득 후 활용 계획에 따라 수리비와 공실 기간이 달라질 수 있습니다.
자금 계획도 보수적으로 세우는 것이 좋습니다. 최저가 외에도 취득세, 등기비용, 명도 비용, 체납 관리비 가능성, 보수 비용, 금융비용 등을 고려해야 합니다. 낙찰가가 낮아 보여도 실제 총투입비가 커질 수 있으므로, 입찰가는 물건 상태와 권리관계 확인 이후 결정해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 점검 방향 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 지역, 예산, 목적에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다.
매각기일 전에는 반드시 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본을 다시 확인하고 현장 상태도 재점검하시기 바랍니다. 매각기일 변경, 취하, 정지, 권리변동 가능성이 있으므로 최종 입찰 전 확인이 필요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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