사건개요
사건번호: 2024타경70307
관할법원: 성남지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 하남시 미사강변중앙로 189, 2층205호
감정가: 847,000,000원
최저가: 592,900,000원
매각기일: 2026.08.10
진행상태: 재진행, 1회, 70%
이번 물건은 경기도 하남시 망월동 에코브리지2 2층 205호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 원문 기준 토지는 15.70평, 건물은 21.96평으로 표시되어 있으며, 감정가는 847,000,000원, 최저가는 592,900,000원입니다. 진행상태는 재진행으로 기재되어 있고, 원문상 1회 및 70% 조건이 함께 표시되어 있습니다.
소재지는 미사강변중앙로 189 일대이며, 건물명은 에코브리지2입니다. 상가 물건은 단순히 면적과 가격만 보고 판단하기 어렵고, 해당 호실의 층수, 동선, 출입구와 승강기 위치, 주변 업종 구성, 공실 여부, 실제 영업 가능성 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 2층 상가는 1층과 달리 가시성과 접근성이 매출에 직접 영향을 줄 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
확인된 물건 정보만 기준으로 보면 이 물건은 집합건물 내 근린상가 1개 호실로 보이며, 토지와 건물 면적이 함께 표시되어 있습니다. 감정가 대비 최저가는 70% 수준으로 낮아진 상태이나, 이 수치만으로 가격이 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 같은 건물의 다른 호실 거래 사례, 주변 임대료, 공실 기간, 관리비 수준, 상가 활성도 등을 함께 비교해야 실제 입찰 판단이 가능합니다.
입지 확인에서는 하남시 망월동 미사강변중앙로 일대라는 점을 우선 살펴볼 필요가 있습니다. 미사 지역은 주거와 상업시설이 함께 형성된 구역이 많아 상가별 성격 차이가 큽니다. 같은 도로변이라도 횡단보도 위치, 주차 접근성, 배후 아파트와 업무시설의 이용 동선, 건물 내 업종 배치에 따라 체감 입지는 달라질 수 있습니다. 원문 자료만으로 유동인구나 임대수요를 확정하기는 어려우므로 현장에서 시간대별 분위기를 확인하는 것이 좋습니다.
상가 경매에서는 권리분석이 특히 중요합니다. 등기부상 말소기준권리, 압류와 가압류, 근저당권, 전세권, 임차권등기 여부를 확인해야 하고, 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지도 검토해야 합니다. 원문에는 기본 가격과 소재지, 면적, 진행 정보만 제공되어 있으므로 권리관계는 별도 서류 확인이 필요합니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 보고 임차인 존재 여부와 대항력, 배당요구 여부를 검토해야 합니다.
소재지 지도
임차인과 점유자 문제도 핵심입니다. 상가의 경우 실제 영업자가 있는지, 임대차계약이 유지 중인지, 보증금과 월세가 어느 수준인지, 대항력 있는 임차인인지에 따라 낙찰 후 인수 부담과 명도 난이도가 크게 달라질 수 있습니다. 현황조사서에 임차인이 기재되어 있더라도 실제 점유관계가 달라질 수 있고, 반대로 서류에 명확히 드러나지 않는 사용관계가 현장에 있을 수도 있습니다.
관리비 확인도 빠뜨리기 어렵습니다. 집합상가는 공용관리비, 장기 미납관리비, 전기와 수도 등 사용료 정산 문제가 발생할 수 있습니다. 낙찰자가 법적으로 전부 부담하는지 여부는 사안별 검토가 필요하지만, 실제 인도와 영업 재개 과정에서는 관리단 또는 관리사무소와의 협의가 필요할 수 있습니다. 입찰 전 관리사무소 확인, 미납 내역 문의, 공용부분 이용 조건 확인이 함께 진행되어야 합니다.
리스크 점검 측면에서는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 경매는 입찰 전후로 권리관계가 변동될 수 있고, 재진행 사건은 이전 기일의 진행 경과도 확인해야 합니다. 따라서 입찰 전 최신 등기부등본과 법원 서류를 다시 열람하고, 필요하면 전문가 상담을 통해 인수 가능성이 있는 권리와 비용 부담을 점검하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 감정평가서상 이용상황과 실제 현장 상태가 일치하는지도 확인해야 합니다. 건물 내부 상태, 전용면적 체감, 간판 설치 가능 여부, 냉난방 설비, 배수와 전기 용량, 업종 제한, 주차 배정, 엘리베이터 접근성 등은 상가 활용성에 영향을 줍니다. 특히 특정 업종을 염두에 두고 접근한다면 건축물대장상 용도와 관리규약, 지자체 인허가 가능성도 함께 검토해야 합니다.
가격 판단은 감정가와 최저가만으로 끝나지 않습니다. 주변 상가의 임대 조건, 매매 호가, 실제 거래 사례, 공실률, 관리비 부담, 수리비, 취득세와 법무비용, 명도 비용까지 포함해 총투입금액을 계산해야 합니다. 예상 월세나 수익률은 확인된 임대차 자료 없이 단정하기 어렵기 때문에, 현장 임대 시장을 별도로 조사한 뒤 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 점검 방향, 입찰 전 체크 사항 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산, 희망 지역을 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 반드시 최신 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 기일 직전 변경, 취하, 정지, 권리변동 가능성이 있으므로 최종 입찰 판단은 최신 자료 기준으로 진행하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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