경기 하남시 하남대로 상업용건물 근린시설경매 2024타경3758

카테고리 없음

경기 하남시 하남대로 상업용건물 근린시설경매 2024타경3758

법원경매컨설팅 2026. 8. 6. 01:56

사건개요

사건번호: 2024타경3758

관할법원: 성남지원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 하남시 하남대로 947, 1층디-102호

감정가: 961,000,000원

최저가: 230,736,000원

매각기일: 2026.08.10

진행상태: 재진행

이번 물건은 경기도 하남시 풍산동 하남테크노밸리유1센터 1층 디-102호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 원문 기준 토지는 3.90평, 건물은 16.42평으로 기재되어 있으며, 감정가는 961,000,000원, 최저가는 230,736,000원입니다. 진행상태는 재진행으로 표시되어 있고, 원문에는 4회 및 24%라는 정보가 함께 기재되어 있습니다.

상가 경매는 아파트나 빌라처럼 단순히 면적과 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 실제 영업 가능성, 주변 업종 구성, 공실 여부, 관리비 체계, 전용면적과 공용면적의 체감 차이, 건물 내 동선, 주차 이용 편의성 등을 함께 보아야 합니다. 특히 이 물건은 지식산업센터 또는 업무시설 성격의 건물 내 상가로 보이는 만큼, 일반 로드상가와는 다른 수요 구조를 확인해야 합니다.

확인된 물건 정보부터 보면, 소재지는 경기도 하남시 하남대로 947, 풍산동 하남테크노밸리유1센터입니다. 원문에는 1층 디-102호로 표시되어 있어 건물 내 저층 상가라는 점이 확인됩니다. 다만 1층이라는 이유만으로 노출성이나 접근성이 우수하다고 단정할 수는 없습니다. 출입구 방향, 주동선과의 거리, 코너 여부, 내부 복도형인지 외부 노출형인지, 주차장과 연결 동선이 어떤지에 따라 상가의 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

감정가 대비 최저가가 낮아진 상태이므로 가격만 보면 관심을 가질 수 있는 구간입니다. 그러나 상가는 낮은 최저가 자체보다 임대 가능성, 권리관계, 점유 상태, 관리비 부담, 향후 사용계획이 더 중요합니다. 입찰자는 단순히 감정가와 최저가의 차이만 보지 말고, 동일 건물 내 유사 호실의 임대 상황과 공실 흐름, 실제 거래사례, 분양가 대비 시장 반응 등을 별도로 확인해야 합니다.

입지 확인 포인트는 하남시 풍산동이라는 지역성과 하남대로변 인근 건물이라는 점입니다. 다만 원문 정보만으로 역세권, 대로변 직접 노출, 유동인구 수준, 특정 개발 호재 등은 확정할 수 없습니다. 현장에서는 건물 주 출입구, 상가 배치도, 주변 공실, 입점 업종, 점심시간과 퇴근시간의 이동 흐름을 확인하는 것이 필요합니다. 업무시설 내 상가는 외부 유동보다 입주 기업과 근무자 수요에 영향을 받을 수 있으므로, 평일과 주말의 분위기 차이도 함께 살펴야 합니다.

상가의 물리적 조건도 중요합니다. 건물 16.42평이라는 면적은 소규모 점포나 사무형 업종에 검토될 수 있는 규모로 보이지만, 실제 전용률과 내부 형태는 등기사항, 건축물대장, 현장 확인을 통해 판단해야 합니다. 급배수, 환기, 전기용량, 간판 설치 가능 여부, 업종 제한 여부, 관리단 규약 등도 상가 활용에 직접적인 영향을 줍니다. 특히 음식점, 카페, 미용, 사무, 판매시설 등 업종별로 필요한 설비가 다르기 때문에 입찰 전 사용 목적을 먼저 정해야 합니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 가압류·근저당·압류 등 권리의 순위, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 원문 데이터만으로는 임차인 현황, 대항력, 확정일자, 배당요구 종기, 점유자 관계가 모두 드러나지 않을 수 있습니다. 상가의 경우 임대차보호법 적용 여부와 환산보증금 범위, 사업자등록일, 실제 점유 관계를 함께 확인해야 하므로 서류 검토가 매우 중요합니다.

명도 난이도 역시 현재 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 무단점유자인지에 따라 진행 방식과 기간이 달라질 수 있습니다. 영업 중인 상가라면 시설물 철거, 원상복구, 영업권 주장, 미납 관리비 등의 문제가 함께 발생할 수 있습니다. 따라서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본을 종합적으로 확인하고 필요하면 현장 방문을 통해 실제 영업 여부까지 확인해야 합니다.

경매사건 상담 바로가기

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 관리비 체납, 공용부분 사용 제한, 업종 제한, 기존 임차인의 대항력 여부가 수익성과 보유 부담에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전에는 전문가 검토와 상담을 통해 권리관계와 인수 가능성을 확인하는 것이 안전합니다.

입찰 전 점검사항으로는 먼저 매각물건명세서의 최종 변경 여부를 확인해야 합니다. 재진행 물건은 절차가 다시 진행되는 과정에서 기일 변경, 취하, 변경, 정지 가능성이 있으므로 매각기일 직전까지 법원 공고와 관련 서류를 재확인해야 합니다. 또한 최저가 기준으로 보증금 규모, 취득세 등 부대비용, 명도 비용, 수리비, 공실 기간의 보유비용까지 계산해야 실제 부담금이 보입니다.

현장에서는 해당 호실의 위치와 접근성을 직접 확인하는 것이 좋습니다. 같은 1층이라도 외부에서 바로 보이는 자리인지, 내부 복도 안쪽인지, 주차 후 접근 동선이 자연스러운지에 따라 임대 경쟁력이 달라질 수 있습니다. 주변 호실의 공실률과 실제 운영 업종을 살피면 해당 건물 상권의 현재 분위기를 파악하는 데 도움이 됩니다.

이 물건은 가격 하락폭만 보고 접근하기보다, 하남시 풍산동 업무시설 내 근린상가라는 특성을 이해하고 사용 목적과 임대 전략을 함께 검토해야 하는 물건입니다. 실사용을 고려한다면 업종 적합성과 시설 조건을 먼저 확인하고, 임대 목적이라면 예상 임대료를 단정하지 말고 실제 인근 호실의 모집가와 체결 사례를 구분해 살펴야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리분석, 입찰 전 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전략 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적과 예산에 맞춰 주거형, 상가, 공장, 토지 등 여러 유형을 비교해 볼 수 있습니다.

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인해야 합니다. 기일 변경, 권리변동, 점유관계 변화, 관리비 체납 여부 등은 입찰 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.