사건개요
사건번호: 2025타경2843
관할법원: 서울중앙지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 서울특별시 강남구 대치동 927-1 5층501호
감정가: 1,474,015,800원
최저가: 1,179,213,000원
매각기일: 2026.08.19
진행상태: 1회 유찰, 최저가 80%
이번 물건은 서울특별시 강남구 대치동에 있는 다세대주택 5층 501호입니다. 법원 파싱 자료 기준으로 토지 면적은 14.51평, 건물 면적은 28.76평으로 확인됩니다. 감정가는 1,474,015,800원이며, 1회 유찰 후 최저가는 1,179,213,000원으로 표시되어 있습니다. 매각기일은 2026년 8월 19일이고 관할은 서울중앙지방법원입니다.
소재지는 강남구 대치동 927-1로, 대치동 주거지역 내 다세대주택이라는 점이 가장 먼저 확인되는 특징입니다. 대치동은 주거 선호도와 생활 편의성이 함께 검토되는 지역이지만, 구체적인 역과의 거리, 학군 배정, 도로 접근성, 주차 여건, 건물 관리 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다. 원문만으로는 내부 구조, 방 수, 욕실 수, 방향, 층별 소음, 일조, 누수 여부까지 확인되지 않으므로 입찰 전에는 현장 방문과 건축물대장, 등기사항전부증명서, 감정평가서 확인을 함께 진행해야 합니다.
물건 스펙을 보면 건물 면적 28.76평 규모의 빌라로 실거주 또는 임대 목적 검토가 가능한 유형입니다. 다만 서울 강남권 빌라 물건은 단순히 감정가와 최저가만 보고 판단하기보다, 같은 동과 인근 거래 사례, 건물 연식, 대지권 비율, 엘리베이터 유무, 주차 가능 대수, 관리비 체계, 하자 여부를 함께 비교해야 합니다. 특히 다세대주택은 같은 건물 안에서도 호수별 채광, 층간 상태, 옥상·외벽 관리 수준에 따라 실제 선호도가 달라질 수 있습니다.
입지 확인 포인트는 생활권, 교통 접근성, 주변 주거 밀도, 학원가 및 상업시설 이용 편의성입니다. 다만 본 자료에는 역세권 여부나 특정 학교와의 거리, 대로변 여부가 명시되어 있지 않으므로 이를 확정적으로 표현하기는 어렵습니다. 현장에서는 출입구 위치, 골목 폭, 차량 진입과 회차 가능성, 야간 보행 환경, 쓰레기 배출 장소, 인접 건물과의 거리 등을 확인하는 것이 좋습니다. 입찰가를 산정할 때는 주변 실거래가만 볼 것이 아니라 현재 권리 상태와 명도 가능성까지 반영해야 합니다.
권리분석 측면에서 원문에는 임차권등기 표시가 확인됩니다. 임차권등기가 있는 물건은 임차인의 보증금, 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 관계 등을 매우 신중하게 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지, 낙찰자가 인수할 수 있는 보증금이나 권리가 존재하는지에 따라 실제 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 기록을 기준으로 전문가의 검토를 받는 것이 필요합니다.
소재지 지도
명도 난이도 역시 자료만으로 단정할 수 없습니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지, 실제 거주 여부가 어떤지, 배당으로 보증금이 전액 회수되는지까지 판단할 수는 없습니다. 점유자와 임차인의 관계, 관리비 체납 여부, 이사 협의 가능성, 배당 절차 진행 상황을 확인해야 하며, 낙찰 이후 인도명령이나 명도 협의가 필요한 경우 일정과 비용이 추가될 수 있습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 물건은 매각기일 전까지 대위변제, 취하, 변경, 연기, 권리변동이 발생할 수 있고, 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성도 있습니다. 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 문제, 미납 관리비, 명도 비용, 현장 하자, 공부상 면적과 실제 이용 상태의 차이 등은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 임차권등기가 표시된 물건은 보증금 인수 여부와 배당 가능성을 중심으로 전문가 상담을 통해 입찰 전 결론을 정리해야 합니다.
입찰 전에는 감정평가서의 평가 기준일, 비교 사례, 토지와 건물 평가액 배분을 확인하고, 매각물건명세서의 인수 조건을 꼼꼼히 봐야 합니다. 건축물대장상 위반건축물 여부, 용도, 전유부와 공용부 표시, 대지권 관계도 함께 확인해야 합니다. 현장에서는 내부 확인이 어렵더라도 외관 노후도, 계단과 공용부 관리 상태, 우편함과 계량기 상태, 주변 소음과 주차 환경을 체크하면 입찰 판단에 도움이 됩니다.
이번 강남구 대치동 다세대주택은 감정가 대비 최저가가 80%로 내려온 상태이지만, 가격만으로 접근하기에는 권리관계 확인이 중요한 물건입니다. 특히 임차권등기 표시가 있으므로 보증금, 배당, 대항력, 점유 상태를 입찰 전에 명확히 정리해야 합니다. 실거주 관점에서는 생활권과 주거 쾌적성을, 임대 목적이라면 임대수요와 관리 부담을 함께 따져보는 접근이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 입찰 전 점검 방향에 대한 상담을 진행합니다. 단순히 최저가만 보는 방식이 아니라 실제 부담 가능성이 있는 권리와 현장 리스크를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 지역, 예산, 실거주 또는 임대 목적을 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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