사건개요
사건번호: 2025타경101582
관할법원: 부산서부지원
물건종류: 근린시설
소재지: 부산광역시 북구 덕천동 386-1
감정가: 12,315,196,000원
최저가: 8,620,637,000원
매각기일: 2026.08.19
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 부산광역시 북구 덕천동 386-1에 소재한 근린시설 경매 건입니다. 법원 자료 기준 토지는 407.50평, 건물은 318.17평으로 확인되며, 감정가는 12,315,196,000원, 최저가는 8,620,637,000원입니다. 현재 1회 유찰 후 감정가 대비 70% 수준에서 매각이 진행되는 것으로 표시되어 있습니다.
근린시설은 주거형 물건과 달리 실제 사용 형태, 임대차 구성, 업종 제한, 관리 상태, 주변 상권 흐름을 함께 봐야 합니다. 단순히 면적과 최저가만 보고 판단하기보다 건물의 층별 용도, 현재 점유 상태, 임대차 신고 여부, 미납 관리비 가능성, 건축물대장상 위반 여부를 순서대로 확인하는 방식이 필요합니다.
확인된 물건 정보만 놓고 보면 토지와 건물 규모가 모두 작지 않은 편입니다. 덕천동 내 근린시설이라는 점에서 상가, 사무실, 기타 생활편의 업종 사용 가능성을 검토할 수 있으나, 실제 영업 가능 업종과 수익 구조는 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 등기사항전부증명서, 현장 방문 자료를 통해 별도로 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 임대수익이나 매출 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
입지 확인 포인트는 소재지 주변의 도로 접면, 차량 진출입, 보행 접근성, 인근 상권의 실제 유동 흐름입니다. 덕천동은 부산 북구 내 생활권이 형성된 지역이지만, 본 물건이 어느 도로에 접하고 있는지, 전면 노출이 충분한지, 주차와 하역이 가능한지에 따라 활용성은 달라질 수 있습니다. 특히 근린시설은 같은 동 안에서도 코너 여부, 층별 가시성, 주변 점포 구성에 따라 체감 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
권리분석에서는 먼저 등기부상 말소기준권리를 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 권리, 인수 가능성이 있는 권리, 법정지상권이나 유치권 주장 가능성, 임차인의 대항력과 우선변제권 여부를 구분해야 합니다. 원문 데이터에는 이러한 세부 권리관계가 모두 드러나지 않으므로, 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 기준으로 전문가 검토가 필요합니다.
소재지 지도
임차인과 점유자 확인도 중요합니다. 근린시설은 영업 중인 임차인이 있을 수 있고, 사업자등록일, 확정일자, 배당요구 여부에 따라 인수 부담이나 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 현황조사서에 기재되지 않은 실제 점유자가 있거나, 관리비와 공과금 체납이 남아 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 현장 방문 시 출입 가능 여부, 간판, 영업 흔적, 우편물, 관리사무소 확인 등을 함께 진행하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 필수입니다. 경매는 낙찰 후에도 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 발생할 수 있습니다. 원문 자료만으로 모든 위험이 확인되는 것은 아니므로, 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 건축물대장, 토지이용계획을 종합해 검토해야 합니다. 특히 고액 근린시설은 작은 권리 판단 차이가 비용 부담으로 이어질 수 있어 전문가 상담을 거친 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 사실만 보지 말고 실제 취득 총액을 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비, 공실 기간, 기존 임차인 협의 비용, 금융비용이 발생할 수 있습니다. 건물 상태가 노후하거나 용도 변경이 필요한 경우에는 예상보다 큰 보수 비용이 들어갈 수 있으므로 현장점검과 견적 확인이 필요합니다.
또한 감정평가 기준일과 현재 시장 상황 사이에 차이가 있을 수 있습니다. 감정가는 참고 자료일 뿐이며, 실제 입찰가는 주변 거래 사례, 임대차 현실, 건물의 사용 가능성, 권리관계 위험, 향후 보유 비용을 반영해 보수적으로 산정해야 합니다. 확인되지 않은 개발 호재나 기대 수익만으로 접근하는 방식은 피해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 사건의 기본 자료 검토, 권리관계 확인, 입찰 전 점검 방향에 대해 상담을 진행합니다. 본 물건처럼 규모가 있는 근린시설은 서류 검토와 현장 확인을 함께 진행해야 판단의 정확도를 높일 수 있습니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 따라 상가형, 근린시설, 주거형, 토지 등 여러 유형을 비교해 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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