사건개요
사건번호: 2024타경98982
관할법원: 수원지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 화성시 영천동 서영아너시티 1층 142호
감정가: 808,000,000원
최저가: 135,800,000원
매각기일: 2026.08.18
진행상태: 유찰 5회
이번 물건은 경기도 화성시 동탄영천로 101, 영천동 서영아너시티 1층 142호로 확인되는 근린상가입니다. 법원 자료상 건물 면적은 10.85평이며, 감정가는 808,000,000원, 최저가는 135,800,000원으로 표시되어 있습니다. 진행상태는 유찰 5회로 확인되며, 매각기일은 2026년 8월 18일입니다.
상가 경매는 아파트나 빌라처럼 단순히 면적과 가격만 보고 판단하기 어렵습니다. 같은 건물 안에서도 층, 호수 위치, 출입 동선, 전면 노출 여부, 주변 업종 구성, 공실 상태에 따라 실제 활용성이 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건은 1층 근린상가라는 점이 눈에 들어오지만, 실제 매장 전면 폭, 내부 구조, 공용부와의 연결성, 간판 설치 가능성 등은 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
확인된 물건 정보 기준으로 보면 소재지는 화성시 영천동 동탄영천로 일대이며, 집합건물 내 개별 상가 호실로 보입니다. 건물명은 서영아너시티로 기재되어 있고, 대상 호실은 1층 142호입니다. 건물 면적은 10.85평으로 소형 상가에 해당하므로, 대형 매장보다는 소규모 판매점, 서비스업, 사무형 업종 등으로 활용 가능한지 검토하는 방향이 현실적입니다. 다만 구체적인 업종 적합성은 건축물대장상 용도, 관리규약, 현재 점유 상태, 상가 내부 설비를 함께 살펴봐야 합니다.
입지 확인에서는 동탄영천로 주변의 보행 흐름과 차량 접근성을 나누어 보는 것이 좋습니다. 원문만으로는 역세권, 대로변 전면, 유동인구 우수 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 현장에서는 건물 출입구와 해당 호실의 실제 위치, 외부에서 보이는 정도, 주차 동선, 주변 상가의 공실률, 영업 중인 업종의 종류를 확인해야 합니다. 특히 집합상가의 경우 같은 1층이라도 내부 복도형인지, 외부 접도형인지에 따라 체감 가치가 달라질 수 있습니다.
권리분석 측면에서는 감정가 대비 최저가가 낮아진 사실만 보고 접근해서는 안 됩니다. 유찰 횟수가 확인되더라도 그 사유가 단순한 가격 부담인지, 임차인 문제인지, 관리비 체납이나 명도 부담인지, 상권 공실 리스크인지 따져봐야 합니다. 등기부등본을 통해 말소기준권리, 근저당권, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 확인하고, 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다.
소재지 지도
상가 물건은 임차인과 점유자 확인이 특히 중요합니다. 현재 영업 중인 임차인이 있는지, 보증금과 월차임 신고 내용이 있는지, 대항력이나 우선변제권 주장 가능성이 있는지 확인해야 합니다. 원문에 임대차 내용이 모두 드러나지 않을 수 있으므로, 법원 서류의 임차인 현황과 현장 실제 점유 상태가 일치하는지 보는 과정이 필요합니다. 문이 닫혀 있거나 공실처럼 보이더라도 내부 집기, 간판, 우편물, 관리사무소 확인 내용을 함께 살펴야 합니다.
입찰 전에는 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다. 집합상가는 공용관리비, 수선충당금, 전기·수도 사용료, 광고물 관련 비용 등이 문제 될 수 있습니다. 낙찰자가 전부 부담하는 구조는 아니더라도, 인수 가능성이 있는 항목이나 분쟁 소지가 있는 금액은 사전에 관리사무소와 관련 서류를 통해 확인하는 편이 좋습니다. 공실 기간이 길었다면 내부 시설 노후, 냉난방 설비, 급배수, 전기 용량도 함께 점검해야 합니다.
리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 사건 진행 상태가 바뀌거나 취하, 변경, 정지될 가능성도 있으므로 최신 법원 서류 확인이 필요합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으며, 실제 입찰 전에는 전문가 검토와 상담을 거쳐 판단하는 것이 안전합니다.
가격 검토에서는 감정가와 최저가의 차이만 볼 것이 아니라, 주변 실제 거래 사례, 임대 사례, 공실률, 관리비 수준, 향후 보유 비용을 함께 고려해야 합니다. 수익형 부동산은 월세 가능성만으로 판단하기보다 예상 임대료의 근거, 임차 수요, 업종 제한, 내부 수리비, 취득세와 보유세, 대출 가능 여부까지 종합적으로 계산해야 합니다. 확인되지 않은 수익률을 전제로 입찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
입찰을 검토한다면 현장 방문 시 해당 호실의 정확한 위치를 먼저 확인하고, 건물 내 안내도와 호수 배치, 공용 출입구와 엘리베이터 위치, 주차장 접근성, 상가 전면 노출 상태를 기록해두는 것이 좋습니다. 주변 상가의 영업 상태와 공실 여부도 시간대를 달리해 살펴보면 판단에 도움이 됩니다. 또한 법원 서류상 면적과 실제 사용 가능한 공간, 전용률, 공용부 부담을 구분해 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 정리, 권리분석 검토, 현장 확인 포인트 안내, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 본 글은 제공된 원문 정보를 바탕으로 사실 중심으로 정리한 참고 자료이며, 최종 입찰 여부와 입찰가는 최신 서류와 현장 상태 확인 후 신중하게 판단해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 희망 지역, 물건 종류를 기준으로 비교 검토해보는 것이 좋습니다. 매각기일 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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