경기 수원시 팔달구 배후수요 상업용건물경매 2025타경57261

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경기 수원시 팔달구 배후수요 상업용건물경매 2025타경57261

법원경매컨설팅 2026. 8. 4. 13:35

사건개요

사건번호: 2025타경57261

관할법원: 수원지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18 1층108호

감정가: 1,460,000,000원

최저가: 1,022,000,000원

매각기일: 2026.08.18

진행상태: 1회 유찰, 최저가 70%

이번 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 있는 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층 108호 근린상가입니다. 수원지방법원에서 진행되는 사건으로, 원문 기준 매각기일은 2026년 8월 18일입니다. 감정가는 14억 6,000만 원, 최저가는 10억 2,200만 원으로 확인되며, 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 진행되는 물건입니다.

확인된 물건 정보부터 정리하면 토지 면적은 6.46평, 건물 면적은 23.45평입니다. 상가 물건에서 건물 면적은 실제 사용 가능 공간, 내부 구조, 출입 동선, 전면부 노출 정도, 공용부와의 관계를 함께 봐야 합니다. 특히 1층 상가는 접근성이 중요한 만큼 단순 면적보다 출입구 위치, 보행 동선, 외부 시인성, 주차 여건, 주변 점포 구성 등을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18 일대입니다. 원문상 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층 108호로 표시되어 있으므로 집합건물 상가로 보는 것이 자연스럽습니다. 다만 호실별 전용면적, 공용면적, 대지권 비율, 관리규약, 업종 제한 여부는 매각물건명세서와 집합건물 관련 자료를 통해 별도로 확인해야 합니다. 상가의 경우 같은 건물 안에서도 호실 위치에 따라 임대 선호도와 사용성이 크게 달라질 수 있습니다.

입지 확인 포인트는 생활권과 배후수요입니다. 우만동은 주거지와 생활편의시설이 혼재된 지역으로 볼 수 있으나, 실제 상권의 흐름은 현장 기준으로 판단해야 합니다. 주변 아파트 단지, 학교, 관공서, 병원, 사무실, 버스 정류장, 보행 유입 방향 등을 직접 확인해야 하며, 평일과 주말, 낮과 저녁 시간대의 유동 차이도 살펴보는 것이 좋습니다. 원문 자료만으로 고정적인 임대수요나 매출 가능성을 단정하기는 어렵습니다.

상가 경매에서는 현재 사용 상태 확인이 특히 중요합니다. 공실인지, 임차인이 영업 중인지, 기존 시설물이 남아 있는지, 간판과 외부 설비 사용이 가능한지에 따라 입찰 후 비용과 일정이 달라질 수 있습니다. 내부 인테리어 상태, 냉난방 설비, 전기 용량, 급배수 시설, 화장실 위치, 방수와 누수 흔적도 현장에서 확인해야 합니다. 음식점이나 미용업, 학원, 사무실 등 업종별로 필요한 설비 조건이 다르기 때문에 향후 사용 목적에 맞춰 점검해야 합니다.

권리분석 측면에서는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 봐야 합니다. 말소기준권리와 인수되는 권리의 존재 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권, 배당요구 여부는 입찰 판단의 핵심입니다. 현재 제공된 원문에는 임차인, 점유자, 보증금, 월세, 전입 또는 사업자등록 관련 내용이 충분히 드러나지 않으므로 단정적인 판단은 피해야 합니다. 핵심 권리분석은 반드시 최신 서류 기준으로 전문가 확인을 거치는 것이 안전합니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

명도 난이도 역시 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 상가는 영업 중인 임차인이 있는 경우 시설물 철거, 영업권 주장, 원상복구 범위, 인도 일정이 쟁점이 될 수 있습니다. 공실처럼 보이더라도 실제 점유자나 보관 물품이 존재할 수 있고, 관리사무소에 미납 관리비가 남아 있을 가능성도 있습니다. 입찰 전에는 관리비 체납 여부, 공용부분 사용료, 주차 배정, 간판 사용 규정, 업종 제한 등을 관리주체 또는 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.

리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의 지연 등이 발생할 수 있습니다. 이런 내용은 원문 요약 정보에 전부 드러나지 않을 수 있으므로, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관계 자료를 종합 검토해야 합니다. 특히 상가 물건은 권리관계와 현장 상태가 수익성 판단에 직접 연결되므로 전문가 상담을 통해 확인하는 절차가 필요합니다.

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입찰 전 점검사항으로는 먼저 최저가 10억 2,200만 원이 본인의 자금 계획과 맞는지 검토해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도비용, 인테리어 비용, 미납 관리비 가능성, 공실 기간 비용을 함께 계산해야 합니다. 대출 가능 여부도 물건 종류, 감정가, 낙찰가, 개인 신용도, 임대차 상태에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전에 금융기관 확인이 필요합니다.

현장에서는 건물 출입구와 해당 호실의 위치를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 1층 상가라도 도로와 바로 접하는지, 내부 복도형인지, 코너 위치인지, 전면 폭이 충분한지에 따라 사용성과 임대 경쟁력이 달라질 수 있습니다. 주변 점포의 업종, 공실률, 임대 안내문, 보행 흐름, 차량 접근성, 주차 가능 여부도 함께 봐야 합니다. 감정평가서상의 평가 내용과 실제 현장 분위기가 다른 경우도 있으므로 사진이나 지도만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.

이 물건은 수원시 팔달구 우만동의 1층 근린상가라는 점, 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점에서 검토 대상이 될 수 있습니다. 다만 경매는 낮아진 가격만 보고 접근하기보다 권리관계, 점유 상태, 현장성, 자금 계획을 함께 확인해야 합니다. 특히 상가는 임대수익을 기대하고 접근하는 경우가 많지만, 실제 임대 가능성이나 임대료 수준은 현장과 주변 거래 사례, 공실 상황을 별도로 확인해야 하며 수익을 보장할 수는 없습니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건 검토, 권리분석, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 진행합니다. 이번 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 희망 지역, 물건 종류, 투자 목적 또는 실사용 목적에 맞춰 비교 검토하는 것이 좋습니다.