사건개요
사건번호: 2025타경5302
관할법원: 상주지원
물건종류: 전(토지)
소재지: 경상북도 예천군 예천읍 대심리 668
감정가: 1,614,872,000원
최저가: 553,901,000원
매각기일: 2026.08.18
진행상태: 유찰 3회, 감정가 대비 34%
이번에 살펴볼 물건은 경상북도 예천군 예천읍 대심리 668 소재 전입니다. 원문상 토지 면적은 2,664.42평으로 확인되며, 감정가는 1,614,872,000원, 최저가는 553,901,000원입니다. 현재 3회 유찰 후 감정가 대비 34% 수준의 최저가가 제시된 상태로 보입니다. 다만 경매에서는 낮아진 최저가만 보고 판단하기보다 토지의 실제 이용 가능성, 공부상 지목, 현황, 진입 여건, 주변 이용 상황을 함께 확인해야 합니다.
소재지는 예천군 예천읍 대심리로 표시되어 있습니다. 예천읍 생활권 안에 있는 토지인지, 농지로 계속 활용되는 토지인지, 주변 도로와 접하는 방식이 어떤지는 현장 확인이 중요합니다. 특히 지목이 전으로 확인되는 물건은 농지취득자격증명 필요 여부, 실제 경작 상태, 휴경 여부, 불법 형질변경 여부, 경계 침범 여부를 꼼꼼하게 살펴야 합니다. 원문에는 세부 도시계획, 도로 접면, 용도지역, 농지 관련 제한 사항이 모두 드러나지 않으므로 등기부, 토지대장, 토지이용계획확인원, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다.
확인된 물건 정보 기준으로는 대지나 임야가 아닌 전으로 분류되는 토지입니다. 면적이 2,600평을 넘는 편이므로 소액 단일 필지 투자보다는 장기 보유, 농업적 활용, 주변 토지와의 연계 가능성, 향후 이용 계획의 현실성을 기준으로 접근하는 편이 적절합니다. 다만 전원주택부지나 귀농귀촌 목적을 검토하더라도 건축 가능 여부는 별도 문제입니다. 도로 조건, 건축 인허가 가능성, 농지전용 가능성, 상하수도와 전기 인입 조건은 반드시 관계기관과 전문가를 통해 확인해야 합니다.
입지 확인 포인트는 현장 중심으로 보는 것이 좋습니다. 지번만으로는 실제 진입로 폭, 차량 접근성, 주변 농경지와 주거지의 거리, 경사도, 배수 상태, 일조, 인접 필지와의 고저 차이를 알기 어렵습니다. 토지는 같은 지역 안에서도 도로 접면과 현황에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 농지의 경우 실제 경작자가 따로 있는지, 임대차나 사용 관계가 있는지, 작물 보상이나 점유 문제가 발생할 여지가 있는지 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부를 우선 검토해야 합니다. 원문 정보만으로는 등기부상 근저당, 가압류, 압류, 지상권, 지역권, 가처분 등 권리관계의 전부를 확인할 수 없습니다. 낙찰자가 인수할 수 있는 권리나 별도 협의가 필요한 이해관계가 있는지 반드시 매각물건명세서와 등기부등본을 기준으로 확인해야 합니다. 토지 물건은 건물 경매보다 단순해 보일 수 있지만, 실제로는 통행권, 경계, 농지 자격, 점유 관계에서 변수가 생기는 경우가 있습니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다. 지목이 전이라 하더라도 실제 경작자, 점유자, 임차인, 무단 사용자가 존재할 수 있고, 비닐하우스나 농업용 시설물, 농작물, 적치물 등이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 현황조사서에 점유관계가 어떻게 기재되어 있는지 확인하고, 현장에서 이용자를 만나거나 인근 탐문을 통해 실제 사용 상태를 확인하는 과정이 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차 중 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있고, 매각기일 전후로 채무자나 이해관계인의 신청에 따라 일정이 변경될 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지는 경계와 도로, 인허가, 농지취득자격증명 문제까지 연결될 수 있으므로 입찰 전 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 안전합니다.
입찰 전에는 감정평가서의 평가 방식과 주변 비교 사례를 확인해야 합니다. 감정가와 최저가의 차이가 크더라도 실제 시장에서 거래 가능한 가격인지, 주변 토지의 호가와 실거래 흐름이 어떤지, 해당 필지의 개별 조건이 가격에 어떻게 반영되는지 살펴야 합니다. 또한 토지이용계획확인원을 통해 용도지역, 지구단위계획, 개발행위 제한, 농업진흥지역 여부, 접도 조건을 확인하는 것이 필요합니다.
매수 목적도 분명해야 합니다. 농업용으로 사용할지, 장기 보유할지, 주변 토지와 합쳐 활용할지에 따라 검토 기준이 달라집니다. 단순히 3회 유찰이라는 점만으로 접근하기보다는 실제 취득 후 사용할 수 있는 계획이 있는지, 보유 비용과 세금, 관리 가능성까지 계산해야 합니다. 경매 토지는 현장 확인 없이 서류만 보고 판단하면 예상하지 못한 비용이 생길 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 방향을 상담합니다. 이번 예천군 예천읍 대심리 토지 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본, 토지이용계획확인원과 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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