경기 시흥시 서울대학로278번길 배후수요 상업용건물경매 2024타경2497

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경기 시흥시 서울대학로278번길 배후수요 상업용건물경매 2024타경2497

법원경매컨설팅 2026. 8. 3. 16:15

사건개요

사건번호: 2024타경2497

관할법원: 안산지원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70, 1층 에이127호

감정가: 472,000,000원

최저가: 113,327,000원

매각기일: 2026.08.18

진행상태: 유찰 7회, 최저가 24%

이번 물건은 경기도 시흥시 배곧동 배곧두손지젤타워 1층 에이127호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 건물 면적은 9.78평으로 기재되어 있으며, 대지권미등기 표시가 함께 확인됩니다. 감정가는 472,000,000원, 최저가는 113,327,000원으로 표시되어 있고, 매각기일은 2026년 8월 18일입니다.

상가 경매는 단순히 감정가와 최저가만 보고 판단하기 어렵습니다. 같은 건물 안에서도 층, 호수, 전면 노출 여부, 통행 동선, 업종 구성, 공실 상태, 관리비 부담 여부에 따라 실제 활용성이 크게 달라질 수 있습니다. 이번 물건은 1층 상가라는 점이 먼저 눈에 들어오지만, 원문만으로는 전면부 위치, 출입구와의 거리, 현재 영업 여부, 점유 상태가 모두 확인되지는 않습니다.

확인된 물건 정보부터 정리하면, 소재지는 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70, 배곧동 배곧두손지젤타워입니다. 물건 종류는 근린상가이고, 대상 호수는 1층 에이127호입니다. 건물 면적은 약 9.78평으로 소형 상가에 해당합니다. 원문에는 대지권미등기 문구가 표시되어 있으므로, 이 부분은 입찰 전 반드시 등기사항전부증명서와 집합건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.

배곧동은 시흥시 안에서도 상업시설과 주거시설이 함께 형성된 지역으로 알려져 있습니다. 다만 이 물건이 실제로 어느 방향에 접해 있는지, 주변 상권의 유동 흐름이 어느 정도인지, 동일 건물 내 공실이 많은지 여부는 현장 확인이 필요합니다. 상가의 가치는 주변 분위기만으로 단정하기보다 해당 호실 앞 동선, 간판 노출, 주차 접근성, 승강기와 계단 위치, 건물 내 업종 배치까지 함께 보아야 합니다.

근린상가를 검토할 때는 현재 임차인이 있는지, 임대차계약이 유지 중인지, 보증금과 월차임이 실제로 지급되고 있는지 확인해야 합니다. 원문에는 임대차 세부 내용이 충분히 드러나 있지 않으므로 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 열람 가능 여부, 사업자등록 현황 등을 추가로 점검하는 것이 좋습니다. 특히 상가 임차인의 대항력과 배당요구 여부는 낙찰 후 인수 가능성과 명도 일정에 영향을 줄 수 있습니다.

권리분석 측면에서는 말소기준권리의 종류와 설정일, 이후 권리의 소멸 여부, 압류와 가압류, 근저당, 임차권, 가처분 등 제한 권리가 있는지 확인해야 합니다. 이번 원문에는 대지권미등기 표시가 있으므로 일반 상가보다 더 신중한 검토가 필요합니다. 대지권 등기 진행 가능성, 분양 관련 권리관계, 건물 전체의 등기 구조, 토지와 건물의 소유관계가 어떻게 정리되어 있는지 전문가 검토를 거쳐야 합니다.

소재지 지도

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유찰 7회로 최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라는 점은 가격 측면에서 관심을 끌 수 있습니다. 하지만 유찰 횟수가 많다는 것은 그만큼 시장 참여자가 부담으로 본 요소가 있었을 가능성도 함께 봐야 합니다. 대지권미등기, 상가 공실, 관리비 체납, 임차인 관계, 건물 전체 상권 상태, 재매각 여부, 권리관계 불확실성 등 여러 이유가 있을 수 있으므로 단순한 금액 비교만으로 판단해서는 안 됩니다.

입찰 전 점검사항은 비교적 구체적으로 나누어 보는 것이 좋습니다. 첫째, 등기부와 매각물건명세서에서 인수되는 권리가 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 현황조사서와 감정평가서의 내용이 실제 현장과 일치하는지 살펴야 합니다. 셋째, 해당 호실의 위치와 출입 동선, 내부 상태, 영업 가능성, 전기와 수도 등 기본 설비 상태를 확인해야 합니다. 넷째, 관리사무소를 통해 관리비 체납과 공용부분 부담금, 사용 제한 사항이 있는지도 확인해야 합니다.

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리스크 점검도 중요합니다. 경매 물건은 원문에 모든 위험 요소가 완전하게 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 난이도는 반드시 별도로 확인해야 합니다. 특히 상가는 주거용 물건보다 점유 관계와 영업 손실 주장, 시설물 소유권 문제가 복잡해질 수 있으므로 자료 검토와 현장 상담을 병행하는 것이 바람직합니다.

명도 난이도 역시 자료 확인 전 단정할 수 없습니다. 공실로 보이더라도 실제 점유자가 있거나, 내부 시설물 소유권을 주장하는 사람이 있을 수 있습니다. 반대로 임차인이 있는 경우에는 대항력, 배당요구, 보증금 인수 여부에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다. 입찰자는 매각기일 전 최신 서류를 다시 확인하고, 필요한 경우 법률 및 경매 실무 전문가와 함께 권리관계를 정리한 뒤 판단해야 합니다.

이번 시흥시 배곧동 근린상가는 1층 소형 상가라는 점, 유찰 7회로 최저가가 낮아진 점, 대지권미등기 표시가 있다는 점을 함께 보아야 하는 물건입니다. 관심을 가질 만한 요소와 확인해야 할 부담 요소가 같이 존재하므로, 실제 입찰 여부는 가격만이 아니라 권리관계와 현장 상태를 종합하여 검토하는 편이 좋습니다.

주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 입찰 전 점검, 명도 관련 상담을 중심으로 의뢰인의 상황에 맞는 검토를 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.