사건개요
사건번호: 2025타경986
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층129호
감정가: 506,000,000원
최저가: 354,200,000원
매각기일: 2026.08.18
진행상태: 1회 유찰, 최저가 70%
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 129호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지는 5.52평, 건물은 6.79평으로 표시되어 있으며, 감정가는 506,000,000원, 1회 유찰 후 최저가는 354,200,000원입니다. 매각기일은 2026년 8월 18일이고, 관할은 제주지방법원입니다.
상가 경매는 아파트나 빌라처럼 주거 목적의 접근과 다르게 봐야 합니다. 면적이 크지 않은 1층 구분상가이므로 실제 영업 가능성, 전용면적의 활용도, 공용부분 동선, 출입구와의 거리, 내부 구조, 간판 노출 가능성 등을 함께 확인해야 합니다. 원문만으로는 현재 영업 여부, 임차인 유무, 공실 여부, 관리비 체납 여부가 모두 확인되지 않으므로 현장 확인이 중요합니다.
물건 스펙을 보면 건물 6.79평 규모의 근린상가입니다. 소형 상가는 업종 선택 폭이 넓을 수도 있지만, 실제 매장 운영이 가능한 형태인지와 집객 동선이 맞는지가 핵심입니다. 특히 1층 상가라도 건물 내부 위치, 코너 여부, 주출입구 접근성, 복도 폭, 화장실 위치, 주차 이용 방식에 따라 체감 가치는 달라질 수 있습니다. 입찰 전에는 건축물대장, 집합건축물대장, 등기사항증명서, 감정평가서, 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
소재지는 제주시 연동입니다. 연동은 제주시 안에서도 상업시설과 업무시설, 주거시설이 함께 분포하는 지역으로 알려져 있지만, 이번 물건의 정확한 상권 경쟁력은 나인몰 건물 내부 동선과 주변 영업 환경을 기준으로 따로 확인해야 합니다. 단순히 행정동 이름만으로 임대수요나 매출 가능성을 단정하기는 어렵습니다. 같은 건물 안에서도 층, 호수, 출입구 방향, 공실률, 관리 상태에 따라 입찰 판단이 달라질 수 있습니다.
입지 확인 포인트는 크게 세 가지입니다. 첫째, 나인몰 1층 129호가 실제로 고객 눈에 잘 띄는 위치인지 확인해야 합니다. 둘째, 인근 상가의 영업 업종과 공실 상태를 살펴야 합니다. 셋째, 해당 상가의 전기, 수도, 냉난방, 배수, 환기 등 업종별 필수 설비가 현재 상태에서 사용 가능한지 점검해야 합니다. 특히 음식점, 미용, 사무실, 소매점 등 업종에 따라 필요한 시설 조건이 다르기 때문에 단순 면적만 보고 판단하면 안 됩니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리, 임차인 대항력, 배당요구 여부, 점유관계 확인이 핵심입니다. 원문에는 세부 권리관계와 임대차 내역이 제공되어 있지 않으므로, 매각물건명세서와 현황조사서 확인이 필요합니다. 상가의 경우 사업자등록을 갖춘 임차인이 있을 수 있고, 보증금과 월세, 확정일자, 점유 개시일에 따라 인수 가능성 검토가 달라질 수 있습니다. 자료 확인 전에는 명도 난이도를 낮게 단정하기 어렵습니다.
입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 70% 수준이라는 점만 볼 것이 아니라, 실제 거래 가능성, 임대 가능성, 보유 비용을 함께 계산해야 합니다. 상가 경매는 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도 비용, 관리비 정산, 시설 보수비, 공실 기간에 따른 보유 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 소형 상가는 임차 업종과 임대료 수준에 따라 투자 판단이 크게 달라지므로 예상 임대료를 임의로 높게 잡는 방식은 피해야 합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차 중에는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 매각물건명세서에 기재되지 않은 현장 상황이 존재할 수도 있으므로, 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 인수되는 권리와 추가 비용 가능성을 확인하는 것이 바람직합니다.
현장에서는 건물 관리 상태도 봐야 합니다. 공용부 청결 상태, 엘리베이터와 계단 동선, 주차장 이용 방식, 안내판과 간판 설치 가능 여부, 주변 점포의 영업 지속성은 상가 활용도에 영향을 줍니다. 내부가 비어 있는지, 기존 시설물이 남아 있는지, 원상복구 부담이 있는지도 확인해야 합니다. 사진이나 원문 데이터만으로는 이러한 요소를 충분히 판단하기 어렵습니다.
서류 확인에서는 등기사항증명서의 권리 순서와 매각물건명세서의 인수사항을 먼저 봐야 합니다. 이후 현황조사서와 감정평가서를 통해 점유관계, 평가 기준, 건물 현황을 대조하는 순서가 좋습니다. 상가의 경우 집합건물 관리규약, 관리비 부과 기준, 연체 관리비 승계 여부도 함께 확인해야 합니다. 입찰보증금 납부 방식과 입찰표 작성도 실수 없이 준비해야 합니다.
이번 제주시 연동 나인몰 근린상가는 1회 유찰 후 진행되는 물건으로, 가격만 보고 접근하기보다 권리관계와 현장성을 함께 확인해야 하는 상가 경매입니다. 소형 1층 상가라는 점은 검토 포인트가 될 수 있지만, 실제 사용성과 임대 가능성은 현장 답사와 서류 분석을 거쳐야 판단할 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인해야 합니다.
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