사건개요
사건번호: 2024타경71935
관할법원: 성남지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층134호
감정가: 621,000,000원
최저가: 104,371,000원
매각기일: 2026.08.10
진행상태: 유찰 5회
이번 물건은 경기도 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬스타 1층 134호로 확인되는 근린상가입니다. 원문 기준 토지는 1.29평, 건물은 6.55평으로 표시되어 있으며, 감정가는 621,000,000원, 최저가는 104,371,000원입니다. 최저가가 감정가의 17% 수준까지 내려온 상태로 기재되어 있으나, 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 왜 반복 유찰되었는지부터 확인하는 것이 중요합니다.
소재지는 미사강변중앙로 190으로, 하남 미사권역 내 상업시설과 주거시설이 함께 형성된 구역에 해당합니다. 다만 실제 점포의 가시성, 출입 동선, 주변 업종 구성, 공실 여부, 내부 상태, 관리비 체납 가능성은 현장 확인 없이는 단정할 수 없습니다. 특히 1층 상가라도 호실 위치에 따라 노출도와 동선이 크게 달라질 수 있으므로, 건물 배치도와 현장 동선을 함께 확인해야 합니다.
물건 면적은 건물 6.55평으로 비교적 소형 점포에 해당합니다. 소형 근린상가는 업종 선택 폭, 실사용 가능성, 임차 수요, 전용률, 공용부분 부담 여부에 따라 평가가 달라집니다. 전면 폭이 좁거나 내부 구조가 불리한 경우 실제 활용도가 낮아질 수 있고, 반대로 출입이 편하고 유효면적 활용이 좋다면 소규모 업종에는 검토 여지가 생길 수 있습니다. 원문에는 구체적인 내부 구조나 현재 영업 여부가 드러나지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
감정가와 최저가의 차이가 크다는 점은 눈에 띄지만, 이는 장점과 리스크를 함께 보아야 하는 부분입니다. 5회 유찰 사실은 가격 부담이 낮아진 신호일 수 있으나, 시장 수요 부족, 권리관계 부담, 관리비 문제, 점유 문제, 상가 자체의 활용성 한계 등 다양한 이유가 있을 수 있습니다. 입찰 전에는 단순 계산보다 유찰 사유를 추적하는 방식으로 접근하는 것이 안전합니다.
소재지 지도
입지 확인에서는 주변 상권의 실제 흐름을 보는 것이 핵심입니다. 지도상 위치만으로 판단하지 말고 평일과 주말, 낮과 저녁 시간대의 통행량 차이, 인근 점포의 영업 지속성, 공실 비율, 주차 접근성, 보행 동선, 건물 내 유입 동선을 확인해야 합니다. 같은 건물 1층이라도 주 출입구 주변인지, 후면부인지, 코너 접근성이 있는지에 따라 체감 가치는 달라질 수 있습니다.
권리분석은 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 기준으로 따로 검토해야 합니다. 말소기준권리의 종류와 설정일, 인수되는 권리 존재 여부, 임차인 대항력과 배당요구 여부, 점유 관계는 입찰 판단에 직접 영향을 줍니다. 원문에 표시된 기본 정보만으로 권리관계가 안전하다고 단정할 수 없으며, 핵심 권리분석은 전문가 검토가 필요합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 예단하기 어렵습니다. 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 실제 영업 중인지, 폐업 상태인지에 따라 협의 방식과 기간이 달라질 수 있습니다. 상가 물건은 영업시설, 집기, 간판, 원상복구, 미납 관리비 문제가 함께 발생할 수 있어 주거형 물건보다 확인할 항목이 많습니다. 낙찰 이후 비용과 시간을 예상하려면 관리사무소 확인과 현장 방문이 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지도 이해관계인의 변제, 취하, 변경, 연기 등이 발생할 수 있으므로 입찰 직전 법원 서류를 다시 확인해야 합니다. 권리관계와 점유관계가 조금이라도 불명확하다면 전문가 상담을 통해 인수 가능성과 추가 비용을 검토하는 것이 좋습니다.
입찰 전에는 최저가만 기준으로 입찰가를 정하기보다 보수적으로 총비용을 산정해야 합니다. 취득세, 법무비용, 명도 비용, 체납 관리비 가능성, 수리비, 공실 기간, 향후 보유비용까지 반영해야 실제 부담 금액이 보입니다. 상가의 경우 예상 임대료나 매각 차익을 임의로 단정해서는 안 되며, 주변 실거래와 임대 사례는 별도 자료로 확인해야 합니다.
이번 하남시 망월동 근린상가는 감정가 대비 최저가가 낮아진 물건이지만, 그만큼 반복 유찰의 배경을 꼼꼼히 확인해야 하는 물건입니다. 건물 내 위치, 점포 활용도, 점유 상태, 권리관계, 관리비 문제를 함께 점검한 뒤 입찰 여부를 판단하는 접근이 필요합니다. 상가 물건은 숫자보다 현장성이 크게 작용하므로 서류 확인과 현장 확인을 분리해서 진행하는 것이 바람직합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 입찰 전 확인사항 상담을 진행하고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류에 맞춰 비교 검토가 가능합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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