사건개요
사건번호: 2025타경1045
관할법원: 수원지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 1층108-1호
감정가: 667,000,000원
최저가: 160,146,000원
매각기일: 2026.08.07
진행상태: 유찰 4회, 최저가 24%
이번 물건은 경기도 화성시 석우동에 있는 석진블루체오피스텔 1층 108-1호 근린상가입니다. 원문 기준 토지면적은 4.55평, 건물면적은 13.10평으로 확인되며, 감정가는 667,000,000원, 최저가는 160,146,000원입니다. 유찰 4회가 반영된 상태로 보이며, 최저가가 감정가의 24% 수준까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다.
상가 물건은 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 실제 영업 가능성, 전면 노출, 출입 동선, 주변 점포 구성, 공실 여부, 관리비 부담, 건물 전체 이용 상태를 함께 확인해야 합니다. 특히 1층 상가는 접근성과 가시성이 중요한 만큼, 현장에서 보행 동선과 차량 접근, 주차 여건, 간판 설치 가능 범위 등을 직접 점검하는 과정이 필요합니다.
확인된 물건 정보만 놓고 보면 이 물건은 오피스텔 건물 내 1층 근린상가입니다. 집합건물 상가이므로 전유부분의 면적뿐 아니라 대지권, 공용부분 사용 관계, 관리규약, 관리비 체납 여부가 실질적인 검토 대상이 됩니다. 원문에는 토지 4.55평, 건물 13.10평으로 기재되어 있으나, 실제 전용면적과 공용면적의 구성, 등기부상 권리관계, 건축물대장상 용도는 별도로 확인해야 합니다.
입지 확인 포인트는 화성시 석우동 내에서 해당 건물이 어떤 생활 동선과 상권 흐름을 갖는지입니다. 상가의 가치는 주변 배후수요, 도로와의 관계, 건물 출입구와의 거리, 같은 층 점포의 업종 구성에 영향을 받습니다. 원문만으로 유동인구나 매출 수준을 단정할 수 없으므로, 매각기일 전 평일과 주말, 낮과 저녁 시간대의 현장 분위기를 나누어 확인하는 것이 좋습니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 압류·가압류·근저당, 임차인 대항력 여부, 배당요구 여부, 점유관계 확인이 핵심입니다. 상가 임차인이 있는 경우에는 사업자등록, 확정일자, 환산보증금, 대항력 성립 시점에 따라 인수 가능성이 달라질 수 있습니다. 현재 제공된 원문만으로는 임차인과 점유자 현황이 충분히 드러나지 않으므로 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본을 함께 대조해야 합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다. 공실인지, 영업 중인지, 점유자가 소유자인지 임차인인지에 따라 접근 방식이 달라집니다. 상가 물건은 시설물 철거, 원상회복, 간판, 내부 집기, 미납 관리비 문제가 함께 발생할 수 있어 낙찰가만 보고 접근하면 예상보다 비용과 시간이 늘어날 수 있습니다. 전문가와 함께 점유관계와 명도 계획을 사전에 검토하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중 소유권이전 지연 사유가 생길 수 있고, 대위변제나 권리변동으로 입찰 전 확인한 내용이 달라질 가능성도 있습니다. 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의, 인수되는 권리 여부는 원문 데이터에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 최신 등기부등본과 법원 서류를 다시 확인하고, 필요하면 경매 전문가 상담을 통해 인수 위험을 점검해야 합니다.
입찰 전에는 최저가 160,146,000원이 실제 부담 가능한 가격인지뿐 아니라 취득세, 법무비용, 명도비용, 보수공사비, 공실 기간, 관리비 정산 가능성까지 합산해 판단해야 합니다. 상가의 경우 향후 사용 목적이 직접 운영인지, 임대 목적관리인지에 따라 적정 입찰가가 달라집니다. 예상 임대료나 수익률은 현장과 주변 거래 사례 확인 없이 단정하지 않는 것이 바람직합니다.
감정가 대비 낮아진 가격은 관심 요인이 될 수 있지만, 경매에서는 낮은 가격보다 확인 가능한 위험의 범위가 더 중요합니다. 같은 건물 내 다른 호실의 공실률, 관리 상태, 상가 출입 동선, 주변 업종의 지속성, 내부 구조 변경 가능 여부를 함께 살펴야 합니다. 특히 집합건물 1층 상가는 건물 전체의 관리 상태가 개별 점포 가치에 영향을 줄 수 있으므로 공용부 청결, 엘리베이터와 계단 위치, 주차장 이용 방식도 현장에서 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 점검 방향 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본과 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 경매는 입찰 전후로 권리관계와 점유 상황이 달라질 수 있으므로 최종 판단은 최신 자료 기준으로 진행하는 것이 안전합니다.
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