서울 관악구 봉천동 상권접근성 수익형주택경매 2025타경103714

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서울 관악구 봉천동 상권접근성 수익형주택경매 2025타경103714

법원경매컨설팅 2026. 7. 28. 13:34

사건개요

사건번호: 2025타경103714

관할법원: 서울중앙지방법원

물건종류: 근린주택

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 872-1

감정가: 1,946,386,400원

최저가: 1,557,109,120원

매각기일: 2026.08.04

진행상태: 유찰 1회, 최저가 80%

이번 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 872-1에 소재한 근린주택 경매 사건입니다. 관할은 서울중앙지방법원이며, 사건번호는 2025타경103714입니다. 원문 기준 매각기일은 2026년 8월 4일로 표시되어 있고, 감정가 1,946,386,400원에서 1회 유찰 후 최저가 1,557,109,120원으로 진행되는 물건입니다.

물건 종류는 근린주택입니다. 근린주택은 주거와 근린생활 기능이 함께 검토되는 경우가 많아 단순 주택보다 확인해야 할 항목이 넓습니다. 실제 건물의 층별 용도, 현황상 사용 방식, 임대차 존재 여부, 상가 또는 주거 부분의 점유 상태를 함께 확인해야 합니다. 원문에는 토지 34.09평, 건물 89.40평으로 기재되어 있어 대지 규모와 건물 연면적을 기준으로 활용 가능성을 살펴볼 수 있습니다.

확인된 물건 정보만 놓고 보면, 서울 관악구 봉천동에 있는 근린주택이며 임차권등기 표시가 확인됩니다. 임차권등기는 입찰자 입장에서 반드시 가볍게 넘기면 안 되는 항목입니다. 등기 원인, 임차인의 배당요구 여부, 대항력 가능성, 보증금 규모, 인도 가능성 등을 법원 매각물건명세서와 등기부등본, 현황조사서로 대조해야 합니다. 원문에 임차권등기 표시가 있다는 사실만으로 권리관계가 모두 정리된다고 볼 수는 없습니다.

소재지는 서울특별시 관악구 봉천동입니다. 봉천동은 주거 밀집 지역과 생활 편의시설이 혼재하는 지역으로 알려져 있으나, 본 물건의 정확한 입지 평가는 현장 확인이 필요합니다. 도로 접면, 차량 진입 가능 여부, 건물 전면부 활용성, 주변 점포와 주거 수요의 실제 흐름, 인근 경사도와 접근 동선은 지도 정보만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 근린주택은 임대 구성과 실제 사용 상태에 따라 체감 가치가 달라질 수 있으므로 현장점검이 중요합니다.

입지 확인 시에는 주소지 주변의 생활권을 먼저 살펴봐야 합니다. 주거용 부분이 있다면 세대별 채광, 소음, 주차, 출입 동선, 노후도, 내부 수리 필요성을 확인해야 합니다. 근린생활 부분이 있다면 전면 노출도, 보행 접근성, 기존 영업 여부, 간판 설치 가능성, 업종 제한 여부를 함께 확인하는 것이 좋습니다. 원문만으로 역세권, 대로변, 유동인구 수준은 확정할 수 없으므로 별도 현장 확인이 필요합니다.

권리분석에서는 말소기준권리와 그 전후 권리관계를 정확히 확인해야 합니다. 경매에서 대부분의 권리는 말소기준권리를 기준으로 소멸 여부가 나뉘지만, 임차권등기, 대항력 있는 임차인, 배당요구 여부, 체납 관리비, 유치권 주장 가능성 등은 사건마다 결론이 달라질 수 있습니다. 본 물건은 원문에 임차권등기 표시가 있으므로 등기부상 순위와 임차인의 실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.

소재지 지도

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명도 난이도 역시 단정하기 어렵습니다. 근린주택은 소유자, 임차인, 전차인, 영업자, 가족 점유 등이 섞여 있을 수 있습니다. 현황조사서에 기재된 점유자와 실제 현장 점유자가 다를 수도 있고, 매각기일 전후로 권리관계가 변동될 가능성도 있습니다. 따라서 입찰 전에는 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기부등본을 함께 검토하고, 필요하다면 전문가를 통해 임차인 및 점유자 관계를 확인하는 절차가 필요합니다.

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입찰 전 점검사항으로는 먼저 건축물대장과 등기부상 면적, 실제 현황이 일치하는지 확인해야 합니다. 위반건축물 여부, 용도 변경 이력, 증축이나 무단 사용 부분, 임대차 계약 구조, 공과금 및 관리비 체납 가능성도 살펴봐야 합니다. 감정평가액과 최저가만 보고 판단하기보다 건물 수선비, 명도 비용, 보유 비용, 취득세 등 부대비용까지 계산해야 실제 입찰 가능 금액을 정할 수 있습니다.

리스크 점검도 필수입니다. 경매 사건은 원문에 모든 위험 요소가 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 반드시 별도 서류 확인과 전문가 검토가 필요합니다. 특히 임차권등기가 표시된 물건은 보증금 인수 여부나 배당 절차에 따라 입찰자의 부담이 달라질 수 있으므로 단순히 유찰 횟수나 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.

감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 점은 검토의 출발점일 뿐입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 80% 수준까지 내려온 상태이지만, 실제 적정 입찰가는 권리관계, 현장 상태, 건물 노후도, 임대 가능성, 향후 사용 계획에 따라 달라집니다. 근린주택은 주거용으로만 보기 어렵고, 상가성 요소도 함께 판단해야 하므로 실사용 목적과 임대 목적을 나누어 검토하는 것이 좋습니다.

입찰을 준비한다면 매각기일 전 최신 등기부등본을 다시 발급받고, 법원 문건 송달 내역과 배당요구 종기, 임차인 신고 내용, 변경·취하·정지 여부를 확인해야 합니다. 현장에서는 출입구, 계단, 주차, 누수 흔적, 외벽 상태, 주변 소음, 실제 점유 표시 등을 점검해야 합니다. 사진이나 요약 정보만으로는 명도 난이도와 수리비를 판단하기 어렵기 때문에 가능한 범위에서 직접 확인하는 과정이 필요합니다.

주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 입찰가 산정, 명도 관련 상담을 진행합니다. 본 글은 제공된 원문 정보를 바탕으로 정리한 참고용 설명이며, 최종 입찰 판단은 최신 법원 서류와 현장 확인을 거쳐 결정해야 합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다.