사건개요
사건번호: 2025타경30946
관할법원: 진주지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경상남도 진주시 충무공동 289-4 토원빌딩 2층201호
감정가: 1,278,000,000원
최저가: 894,600,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 유찰 1회
이번 물건은 경상남도 진주시 충무공동 토원빌딩 2층 201호 근린상가입니다. 원문 기준 토지 14.61평, 건물 69.00평으로 확인되며, 감정가는 12억 7,800만 원, 최저가는 8억 9,460만 원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 진행되는 사건으로, 상가 물건 특성상 단순 가격만 보기보다 실제 이용 상태, 임대 가능성, 관리비 부담, 점유 관계를 함께 확인해야 합니다.
소재지는 진주시 충무공동으로 확인됩니다. 충무공동은 혁신도시 생활권과 업무시설, 상업시설이 함께 형성된 지역으로 알려져 있으나, 본 물건의 정확한 상권력과 유동 흐름은 현장 기준으로 확인해야 합니다. 같은 동 안에서도 도로 접근성, 주차 편의성, 건물 내 동선, 엘리베이터 위치, 층별 업종 구성에 따라 상가의 체감 가치가 달라질 수 있습니다.
물건은 토원빌딩 2층 201호입니다. 2층 상가는 1층 점포와 달리 업종 선택과 노출 방식이 중요합니다. 병의원, 학원, 사무실, 미용·관리 업종, 예약형 서비스 업종 등으로 활용 가능한지 여부는 건축물대장상 용도, 내부 구조, 전용 출입 동선, 간판 설치 가능 범위, 주차장 이용 조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 원문에는 전용면적과 대지권 비율 외 세부 내부 구조가 충분히 드러나지 않으므로 현장 방문이 필요합니다.
감정가와 최저가의 차이가 있는 만큼 가격만으로 접근하기보다는 감정평가서의 평가 기준을 확인해야 합니다. 감정평가서에는 주변 거래 사례, 건물의 상태, 위치 조건, 면적 산정 방식 등이 반영될 수 있습니다. 특히 집합상가의 경우 전유부분뿐 아니라 공용부분 관리 상태, 건물 전체 공실률, 관리단 운영 여부가 실제 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
소재지 지도
권리분석에서는 등기부등본을 기준으로 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부를 먼저 확인해야 합니다. 경매 자료만으로 모든 권리관계가 단정되는 것은 아니므로, 가압류, 근저당, 압류, 임차권, 전세권, 유치권 주장 가능성 등을 서류와 현장 조사로 함께 검토해야 합니다. 상가 물건은 임차인의 사업자등록, 확정일자, 대항력 여부, 배당요구 여부가 결과에 영향을 줄 수 있어 전문가 검토가 필요합니다.
명도 난이도도 사전에 단정하기 어렵습니다. 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 영업 중인지, 공실인지에 따라 인도 절차와 협의 방식이 달라질 수 있습니다. 영업 중인 상가라면 시설물, 간판, 원상복구, 영업장 이전 일정까지 확인해야 하며, 공실이라도 미납 관리비나 공용부분 부담이 남아 있을 수 있습니다.
입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본을 함께 대조해야 합니다. 원문에는 관리비 체납 여부, 임대차 내역, 점유 상태, 내부 시설 상태가 모두 상세히 나오지 않습니다. 따라서 법원 문건 열람과 현장 확인을 통해 현재 사용 현황, 출입 가능 여부, 주변 공실, 층별 업종, 주차 여건을 직접 점검하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전이 지연될 수 있는 사정, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전에는 최신 등기 변동과 법원 문건 변동을 다시 확인하고, 권리관계와 인도 가능성은 전문가 상담을 통해 검토하는 방향이 안전합니다.
이번 진주시 충무공동 근린상가는 금액 규모가 큰 상가 물건인 만큼 입찰가 산정이 중요합니다. 주변 임대료나 매매 사례를 임의로 단정하지 말고, 같은 건물과 인근 상가의 실제 공실 상태, 임대 문의 흐름, 관리비 수준을 확인한 뒤 보수적으로 판단해야 합니다. 낙찰 후 바로 수익이 발생한다고 볼 수 없으며, 임차인 모집 기간과 시설 보수 비용까지 고려해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 입찰 준비, 현장 확인 방향에 대한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실사용 또는 보유 목적을 기준으로 상담해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 특히 2026년 8월 3일 매각기일 전까지 매각물건명세서 변경, 취하, 연기, 대위변제, 임대차 변동 가능성을 반드시 재확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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