사건개요
사건번호: 2024타경13574
관할법원: 밀양지원
물건종류: 토지
소재지: 경상남도 창녕군 도천면 논리 545-2
감정가: 492,939,100원
최저가: 82,849,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 유찰 5회
이번 물건은 경상남도 창녕군 도천면 논리 545-2에 소재한 토지 경매 사건입니다. 원문상 지목은 전으로 확인되며, 토지 면적은 1,533.07평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 492,939,100원, 최저가는 82,849,000원으로 확인되고, 현재 진행상태는 5회 유찰 후 최저가가 감정가 대비 약 17% 수준까지 낮아진 상태입니다.
물건의 핵심은 넓은 면적의 전 토지라는 점입니다. 다만 토지는 아파트나 상가처럼 내부 구조와 임대 현황만 보면 되는 물건이 아니므로, 공부상 지목, 실제 이용 상태, 도로 접면, 경계, 농지 관련 제한, 인허가 가능성 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 전으로 표시된 토지는 농지취득자격증명 필요 여부, 농지전용 가능성, 현황상 경작 여부에 따라 입찰 판단이 달라질 수 있습니다.
입지 확인은 현장 중심으로 접근하는 것이 좋습니다. 도천면 논리 일대의 생활권, 주변 마을과의 거리, 차량 진입 가능 여부, 포장도로 연결 상태, 토지의 고저차와 배수 상태를 직접 확인해야 합니다. 원문에는 IC 인근, 대로변, 조망권 같은 구체적 입지 장점이 별도로 확인되지 않으므로 해당 표현은 단정할 수 없습니다. 현장에서는 실제 진입로가 지적도상 도로와 일치하는지, 타인 토지를 통과해야 하는 구조는 아닌지, 농기계나 차량 이동에 불편이 없는지를 보는 것이 중요합니다.
감정가와 최저가 차이가 큰 물건은 단순히 낮아진 가격만 보고 판단하기 어렵습니다. 반복 유찰의 배경에는 접근성, 이용 제한, 농지 취득 요건, 현황상 점유 문제, 경계 불명확, 매수 후 활용성 부족 등 여러 사유가 있을 수 있습니다. 따라서 감정평가서의 평가 의견, 토지이용계획확인원, 지적도, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부를 우선 확인해야 합니다. 원문에 등기 권리관계와 임차인, 점유자 정보가 모두 제시된 것은 아니므로 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 단정할 수 없습니다. 토지의 경우에도 가처분, 가압류, 지상권, 지역권, 분묘기지권 주장 가능성, 법정지상권 쟁점 등이 발생할 수 있어 등기부와 현황조사가 함께 필요합니다.
명도 난이도 역시 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 농지나 전답은 건물 명도와 양상이 다르지만, 실제 경작자, 사용 수익자, 무단 점유, 농작물 처리 문제가 남을 수 있습니다. 현황조사서에 점유자가 명확히 기재되어 있더라도 매각기일 전까지 점유 상태가 변할 수 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지는 공부상 내용과 실제 현황이 다른 경우가 있으므로 지적 경계, 도로, 배수, 농지 규제, 인허가 가능성까지 전문가 검토와 상담을 거쳐 판단하는 것이 좋습니다.
입찰 전에는 최저가만 보지 말고 총투입비용을 계산해야 합니다. 취득세와 등기비용, 필요 시 측량비, 농지 관련 행정 비용, 정비 비용, 진입로 확보 비용 등이 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 바로 원하는 용도로 사용할 수 있는지 여부는 토지이용계획과 지자체 인허가 기준에 따라 달라질 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
이 물건은 귀농귀촌이나 전원주택부지 검토 관점에서 관심을 가질 수 있는 토지이지만, 실제 활용 가능성은 현장 상태와 법적 제한을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 주식회사 제이옥션은 경매 사건의 기초 자료 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 점검 방향에 대한 상담을 진행합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 것이 좋습니다. 매각기일 전에는 매각물건명세서, 등기부, 감정평가서, 현황조사서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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