사건개요
사건번호: 2024타경12663
관할법원: 밀양지원
물건종류: 답
소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 검세리 445-4
감정가: 541,620,000원
최저가: 265,394,000원
매각기일: 2026.08.03
진행상태: 유찰 2회
이번 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 검세리 445-4에 소재한 답 경매 물건입니다. 법원 파싱 자료상 토지 면적은 642.51평으로 확인되며, 감정가는 541,620,000원, 현재 최저가는 265,394,000원입니다. 진행 내역에는 유찰 2회, 감정가 대비 49% 수준으로 표시되어 있습니다. 사건번호는 2024타경12663이며, 관할은 밀양지원입니다.
물건 종류가 답으로 기재되어 있으므로 농지 관련 제한과 이용 가능성을 우선 확인해야 합니다. 답은 일반적인 주거용 부동산이나 상가와 달리 취득 자격, 실제 이용 상태, 지목과 현황의 일치 여부, 농지취득자격증명 필요 여부가 입찰 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다는, 해당 토지가 현재 어떤 상태로 이용되고 있는지와 인접 도로, 배수, 경계, 주변 토지 이용 현황을 함께 살펴야 합니다.
소재지는 밀양시 삼랑진읍 검세리 일대입니다. 원문에는 상세한 도로 조건, 인근 시설, 접근성, 도시계획 관련 내용이 제공되어 있지 않으므로 입지 판단은 추가 확인이 필요합니다. 특히 토지 물건은 지도상 위치만으로 가치를 단정하기 어렵습니다. 현장에서는 차량 접근 가능 여부, 진입로 폭과 소유 관계, 맹지 여부, 농로 연결 상태, 주변 필지와의 단차, 배수로, 경작 흔적, 묘지나 지장물 존재 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
토지 면적은 642.51평으로 표시되어 있어 단일 필지 기준으로는 활용 검토가 필요한 규모입니다. 다만 지목이 답인 만큼 전원주택부지, 농업용 활용, 장기 보유 등 어떤 방향을 생각하더라도 법적 제한과 현황 조사가 먼저입니다. 농업진흥지역 여부, 개발행위 가능성, 건축 가능 여부, 접도 요건, 상하수도와 전기 인입 가능성은 원문만으로 확인되지 않습니다. 이러한 항목은 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 또는 항공사진, 현장 답사를 통해 교차 확인해야 합니다.
권리분석 측면에서는 말소기준권리, 등기부상 권리의 순위, 압류와 가압류, 근저당권, 지상권이나 지역권, 가처분 등 제한권리 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다. 현재 제공된 원문에는 감정가, 최저가, 유찰 횟수, 소재지, 면적 중심의 기본 정보만 확인됩니다. 따라서 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지, 배당으로 정리되는 권리인지, 등기부와 매각물건명세서 내용이 일치하는지는 반드시 전문가 검토가 필요합니다.
소재지 지도
명도 난이도도 자료만으로 단정할 수 없습니다. 토지 물건이라도 실제 경작자, 점유자, 임차인, 무단 점유 시설, 농작물, 비닐하우스, 농기계, 컨테이너, 적치물 등이 있을 수 있습니다. 점유 관계가 분명하지 않은 경우에는 낙찰 후 인도 과정에서 시간이 걸릴 수 있고, 비용이 발생할 수도 있습니다. 특히 농지의 경우 농작물 수확 시기와 보상 문제로 분쟁이 생길 가능성도 배제할 수 없습니다.
입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 순서대로 확인해야 합니다. 매각물건명세서에서는 인수 권리와 점유 관계를 보고, 현황조사서에서는 실제 점유자와 사용 상태를 확인하며, 감정평가서에서는 평가 기준, 도로 조건, 주변 환경, 공부상 지목과 현황의 차이를 살펴야 합니다. 여기에 등기부등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 함께 검토하면 입찰 리스크를 줄이는 데 도움이 됩니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 원문 자료에 모든 권리와 현장 문제가 드러나는 것은 아닙니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 입찰 전후 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자 문제, 관리비 또는 사용료 성격의 비용, 명도 과정의 분쟁 가능성은 개별 서류와 현장 확인을 통해 검토해야 합니다. 경매는 낙찰가만 보는 절차가 아니라 권리, 점유, 현황, 비용을 함께 보는 절차이므로 전문가 상담을 거쳐 판단하는 것이 안전합니다.
가격 측면에서는 감정가 541,620,000원에서 최저가 265,394,000원으로 낮아진 상태가 확인됩니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 사실이 곧바로 적정 매입가를 의미하지는 않습니다. 토지의 실제 가치는 접근성, 이용 제한, 개발 가능성, 주변 거래 사례, 경계와 형상, 현황 지목, 점유 문제에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰가는 단순 할인율보다 예상 추가 비용과 보유 목적을 반영해 산정해야 합니다.
현장점검에서는 주소지의 실제 위치와 필지 경계를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 현장에서 보이는 땅이 공부상 필지와 정확히 일치하는지, 인접 토지와 경계가 명확한지, 기존 경작자나 인근 주민이 알고 있는 사용 관계가 있는지 살펴야 합니다. 또한 비가 온 뒤 배수 상태, 농로 이용 가능 여부, 차량 회차 공간, 인접 필지와의 높낮이 차이도 토지 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 판단 상담을 도와드립니다. 이번 밀양시 삼랑진읍 검세리 답 물건처럼 토지 성격이 강한 경매는 서류와 현장이 함께 맞아야 하므로, 단독 판단보다는 검토 절차를 거쳐 접근하는 것이 좋습니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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